De afgelopen tijd is ook wel gebleken dat het een hele lucratieve investering kan zijn. Duurzaamheid dat is natuurlijk een hé item wat je elke dag ook nu op acht uur journaal ziet. Sommige mensen raken natuurlijk in de problemen daardoor en bedrijfsmatig heb je dat niet. In deze podcast ontdek je hoe je een stabiel passief inkomen kunt genereren uit commercieel vastgoed. We gaan in gesprek met verschillende experts en delen de beste tips en updates uit ons vakgebied. En in iedere aflevering behandelen we twee exclusieve off market panden die nergens anders te vinden zijn. Welkom bij de maandelijkse podcast winnen met vastgoed.
De opzichte van nieuwbouw en hoe kun je hier vermogen mee opbouwen? Mijn naam is Ronald Majoor en tegenover mij zit mijn collega Niels Bunt. Welkom Niels.
Dankjewel.
Niels, jij bent de expert op het gebied van de verkoop en verhuur van bedrijfsruimten. Kan je daar iets meer over vertellen?
Ja, ik ben nu zo’n tien jaar ervaring met het verhuur en aankoop van bedrijfsruimten en kantoorruimte.
Vooral gecentreerd in het gebied Groot Gooi en Almere.
En ja, ik ga daar zeker graag meer over vertellen.
Oké.
Jij bent expert op dat gebied. Je doet er veel, je verkoopt en je verhuurt.
Wat maakt bedrijfsruimte nou een aantrekkelijke investering?
Nou, bedrijfsruimte maakt natuurlijk dat investering een stabiele investering is. Als je De afgelopen tijd is ook wel gebleken dat het een lucratieve investering kan zijn.
Voordelen van investeren in bedrijfsruimten zijn dat het je eigen stenen zijn. Als je bijvoorbeeld het vergelijkt met het investeren met aandelen of dat soort zaken, dat het heel volatiel is. Bedrijfsruimte is natuurlijk heel stabiel qua investeringen.
Je hebt vaak lange huurcontracten, je hebt lange opzegtermijn. Je hebt huur dus, als die eenmaal huurder van je zijn, die zijn ook echt gericht op de lange huurrelatie.
Dus kortom samengevat is het wel een investering die voor de lange termijn eigenlijk wel een goed fundament kan geven aan je vermogensopbouw.
Oké, en je praat over lange huur termijnen. Wat is een lange huurtermijn?
Nou kijk, je hebt natuurlijk verder In de basis heb je natuurlijk verschillende soorten huurreimes. Bij bedrijfsruimte, waar wij het nu over hebben, mag je natuurlijk afspreken wat je wil. En in de basis proberen we altijd wel te streven op een huurtermijn van vijf jaar. Dat kan soms korter zijn, maar dan zijn er bepaalde redenen of afspraken voor te maken die je in onderling overleg met elkaar dan kunt afstemmen. Waarom? Of door bepaalde investeringen of dat soort zaken. Maar streven is altijd wel minimaal vijf jaar.
Oké. En kan zowel dan een verhuur als huur opzeggen bij bedrijfsruimte?
Ja, in de basis wel. Alleen wat we vaak wel zien is dat als een huurder veel in het pand geïnvesteerd heeft dat hij een soort huurdersoptie afdingt. Omdat Als hij bijvoorbeeld een eigen keuken heeft, bijvoorbeeld in de bedrijfsunit heeft geplaatst of iets vergelijkbaars, dat we eerst zeggen: De huurder heeft de eerste optie, dus dan mag de verhuurder niet opzeggen en daarna mogen huurder en verhuurder op.
Dat betekent als je dus een contract voor vijf plus vijf jaar hebt en huurder die investeert er enorm in dat de huurder na vijf jaar zou kunnen opzeggen, de verhuurder nog niet. En vervolgens kunnen ze na tien jaar beide opzeggen.
Ja, klopt. En daarin ben je ook vrij om zelf af te spreken wat je wil. Er zijn soms redenen voor dat partijen zeggen: We willen bijvoorbeeld een breekoptie, want wij denken snel te gaan groeien. Dat ze misschien zeggen: We willen nog extra ruimte gaan huren.
Dat je daarin eigen mogelijkheden hebt om dat af te spreken met je huurder. Maar daarin ben je vrij. En wat we vaak ook proberen te doen is dat je natuurlijk een opzegtermijn hebt. Dat is in tegenstelling tot bijvoorbeeld bij woningen is vaak een opzegtermijn één maand.
Bij bedrijfsruimtes is dat vaak twaalf maanden en dat betekent dat je kans op leegstand ook een stuk kleiner is, want dan heb je twaalf maanden de tijd om een nieuwe huurder te zoeken.
Oké, dus meestal hoor je twaalf maanden van tevoren. Dat is waarschijnlijk door een aangetekend schrijven?
Ja, klopt.
En als je natuurlijk een goede huurrelatie hebt met je huurder, weet je het vaak al eerder. Wij adviseren vaak ook verhuurder en huurder goude met elkaar in gesprek en als er dan iets aan de hand is weet je het vaak ook wel van tevoren.
Dus dan heb je eigenlijk nog meer de tijd.
Dus dan is je kans op leegstand gewoon heel erg klein.
Hoe zit het met indexeringen?
Jaarlijks vindt indexering plaats. We Natuurlijk een beetje een gekke periode achter de rug gehad natuurlijk met hogere indexeringen de afgelopen jaren.
Alleen nu zie je dat het gemiddeld tussen de twee komma vijf à drie komma vijf procent per jaar is de afgelopen maanden en dat vindt jaarlijks plaats. Ja, en Daarin kun je ook afspraken maken, natuurlijk. Een minimale indexering van bijvoorbeeld twee komma vijf à drie procent.
Ik zie ook, je verkoopt bestaande bouw en nieuwbouw. Wat zijn nou echt de verschillen?
Op het moment dat je nou een belegger moet uitleggen en je wil een keuze maken van: Ik heb een bestaand gebouw, er komt al een huurstroom uit, want er zit een huurder in of ik koop een nieuwbouw bedrijfsbuiten.
Ja, wat je terecht zegt, Ronald, dat zijn inderdaad twee grote verschillen. Bestaand vastgoed is vaak natuurlijk in aanschaf iets goedkoper omdat het natuurlijk al bestaat is. Het is al enigszins natuurlijk verouderd, Het heeft soms wel eens te maken met dat achterstallig onderhoud of er moet natuurlijk iets anders gebeuren aan het pand wat natuurlijk in de prijs wordt meegenomen.
Het voordeel van bestaand vastgoed is natuurlijk dat er vaak over uurtje is. Dus je hebt een direct rendement en bij nieuwbouw heb je natuurlijk een periode dat het in de verkoop gaat maar je hebt natuurlijk een periode dat het gebouwd moet worden.
Dus je rendement duurt wat langer alleen daarentegen is het vaak wel nieuw en is het daarna eigenlijk een wat rustiger belegging als ik het denk ik op de juiste manier zeg. En bestaand vastgoed is er misschien soms een vaak wat hoger rendement maar ook iets hoger risico omdat de kans op achterstallig onderhoud, er moet wat gebeuren aan het pand, noem het allemaal maar op, dat heb je natuurlijk bij nieuwbouw niet. Want dat is natuurlijk voorzien van alle eisen die er op dit moment zijn.
Hoe je nou het over die eisen hebt? Duurzaamheid?
Ja, duurzaamheid. Dat is natuurlijk een item wat je elke dag ook op acht uur journaal ziet. Dat is natuurlijk een heel belangrijk item. Ondanks natuurlijk het belang dat iets duurzaam moet zijn speelt het ook bij heel veel bedrijven dat ze maatschappelijk verantwoord willen ondernemen.
Dus dan zie je ook dat partijen het steeds belangrijker vinden dat ze in een duurzaam pand zitten. En nieuwbouw, er is natuurlijk niets duurzamer dan een nieuwbouwpand. De labels zijn vaak A plus plus plus er wordt geen gas meer tegenwoordig natuurlijk in de nieuwbouwunits aangebracht dus je bent eigenlijk al volledig duurzaam. Dus de aankomende jaren heb je, om het zo maar te zeggen, ben je helemaal pers proof, om het zo maar te zeggen.
Wat ik veel zie bij jouw aanbiedingen, het is bij bestaande bouwkosten kopen bij nieuwbouw vrij op naam ex btw.
Kan je eens uitleggen en beleggen wat de verschillen exact zijn?
Eigenlijk plat gezegd natuurlijk om en nabij elf procent overdrachtsbelasting en bij vrije naam nieuwbouw heb je dan natuurlijk niet. Je betaal natuurlijk in termijnen. Je hebt hier je bouwgrond, je hebt hier termijnen die je natuurlijk moet betalen en dat is natuurlijk wel een heel groot voordeel van nieuwbouw is dat je die elf procent overdrachtsbelasting niet betaalt. Daarentegen is natuurlijk wel zo dat je in de bouwperiode wel termijnen betaalt. Want je moet natuurlijk een deel van de grond, een deel van de eerste termijn en het grote verschil is daar eigenlijk in wel toch de elf procent.
Maar echt een voordeel Bij nieuwbouw moet je natuurlijk ook nog afbouwen.
Alleen een vrije naam kan natuurlijk wel interessant zijn en eten we ook voor een doorverkoop aan het begin.
Ja, want kopen mensen die nieuwbouw ook als speculatie?
Soms wel, ja. Omdat natuurlijk de periode vanaf het moment verkoop tot en met begin. Daar gaat vaak natuurlijk ook wel een periode overheen en in die periode kan natuurlijk een hoop gebeuren. Ook bij de belegger die zeggen: ik heb toch een ander project misschien gevonden of ik ga misschien toch mijn toekomstbeleggingsperspectief veranderen.
Daar kan dat allemaal invloed op hebben dat ze zeggen van joh, ik ga de investering wat anders mee doen. En dan zou inderdaad een doorverkopen tot de mogelijkheden behoren.
Ja, want heb je vorige keer een keer horen zeggen dat ongeveer tien procent wordt doorverkocht bij oplevering tussen het tekenen van een koopaannemerovereenkomst en volgens mij de oplevering zit gemiddeld een jaar. Klopt. En die waardestijging is meestal aanzienlijk.
Ja, zeker. Zeker. En als je het over waardestijgingen misschien een leuk concreet voorbeeld is de Blaricum Gemeente in Blaricum. Misschien voor de luisteraars het een leuk gebied om een keer doorheen te rijden om te zien wat er allemaal is ontwikkeld qua bedrijfsruimte.
In tweeduizend vijftien-tweeduizend zestien zijn daar de eerste bedrijfsunits verkocht voor om en nabij de negentigduizend euro en als we nu zien de laatste transacties die hebben helaas gevonden daarvoor soortgelijk onroerend goed, die gaan bijna naar de tweehonderdvijftigduizend euro toe dus dat laten we wel zien dat dat echt een serieuze stijging is geweest de afgelopen jaren in dat marktsegment.
Om in percentages uit te drukken gaat dat door de zeventig procent heen. Dat is denk ik wel een hele mooie belegging.
Ja, zelfs in de belangrijke gemeente een stuk hoger. Landelijk was het volgens mij zeventig tot drieënzeventig procent, maar dat was goed en slecht door elkaar heen en ook nieuwbouw en bestaande bouw. Maar bij nieuwbouw gaat het een stuk sneller, begreep ik. Dat zie je aan het voorbeeld wat jij noemt. Het is natuurlijk wel zo dat die negentigduizend, twee komma vijf ton, die negentigduizend is natuurlijk nog wel wat geïnvesteerd door een huurder of door een koper.
Want wat moet die investeren op het moment dat dat pand wordt opgeleverd en je wil een huurder contracteren?
Ja, als je natuurlijk kijkt, eigenlijk naar nogal het nieuwbouwprojecten wordt de casco opgeleverd. Casco betekent eigenlijk natuurlijk gewoon, Hetzelfde is natuurlijk een woning wordt vaak natuurlijk op een wat hoger niveau afgewerkt maar een bedrijf is nooit echt Casco opgeleverd. Dat houdt natuurlijk in dat alles nog moet worden aangelegd. Dus eigenlijk vanaf de meterkast tot en met de elektra, de keuken, de wanden, noem het allemaal maar op.
Het varieert tussen de bedragen tussen de twintigduizend en veertigduizend euro afhankelijk van de grootte van de bedrijfsunit natuurlijk het niveau van opleveren en wat uiteindelijk het doel daarvan is. Als het natuurlijk meer gebruikt gaat worden als opslag of als kantoor, daar zit natuurlijk wel een groot verschil tussen. Alleen partijen moeten wel rekening mee houden dat je echt nog wel wat kwijt bent aan die afbouw, maar dat ligt er net aan hoe je dat zelf natuurlijk gaat inrichten.
Om en nabij tussen de twintigduizend en veertigduizend euro voor de wat kleinere bedrijfsunits.
Oké en als je dan kijkt naar het directe rendement. Ik koop een nieuwbouwproject, ik zag er een bijvoorbeeld in Aalsmeer, die kost me tweehonderddertigduizend euro.
Daar staat bij dat ik ongeveer negentienduizend euro huur kan ophalen.
Maar als we hem concreet maken wordt het die tweehonderddertigduizend euro. En als ik jou zeg tussen de twintig en veertigduizend euro pak ik het gemiddeld, dat is dertigduizend euro. Dus die tweehonderddertig plus dertig afbouw zit ik op tweehonderdzestig en dan krijg ik dan die huur voor terug die we zojuist noemden.
Ja klopt. Dat is in hoofdlijnen de berekening inderdaad.
En dan heb je nog VVE kosten?
Ja, klopt. En die worden natuurlijk ook altijd nog geen rekening gebracht, want daar zitten eigenlijk gewoon natuurlijk de onderhoudskosten in. En VVE zorgt er natuurlijk voor dat alles natuurlijk goed geregeld wordt. Je buitenonderhoud, je glasbewassing en dat soort zaken.
Dat zijn onderhoudskosten die je anders ook kwijt bent. Alleen die zijn nu natuurlijk in de VVE geplaatst. Dus dat zijn gewoon de reguliere onderhoudskosten die je anders ook hebt. Het is alleen vaak het voordeel is: het is goed geregeld.
Ja, alleen de gemiddelde belegger ziet de kosten van de VVE meestal als kosten en de eigen onderhoudskosten neemt die meestal niet mee in zijn berekening.
Dat heb ik van jou te horen gekregen. Klopt, dat is natuurlijk net hoe de rekensom gemaakt wordt. Maar uiteindelijk in de VVE zit bijvoorbeeld ook vaak de opstalverzekering natuurlijk geregeld omdat als een van de bedrijfsunits, als er natuurlijk wat gebeurd is, is natuurlijk wel eigenlijk een geheel.
Dus eigenlijk moet je dat wel los van elkaar zien. Ik vind het ook makkelijk om te zeggen dat zijn eigenlijk geen onderhoudskosten, want het zijn eigenlijk deels wel. Deels natuurlijk soms van de huurder en ook sommige delen horen zeker bij de verhuurder.
Ja en in zo’n VVE volgens mij reserveer je daar ook voor de toekomst toch? Voor het toekomstige onderhoud.
Ja klopt, bijvoorbeeld dakonderhoud. Kijk, het dak deel je natuurlijk met zijn allen.
Investeringen als bijvoorbeeld zonnepanelen, noem het allemaal maar op. Ja, dat wordt daarin ook meegenomen. Afhankelijk van de VVE natuurlijk wat de afspraken zijn.
Of een groot parkeerterrein met slagboom, noem het allemaal maar op. Alleen het wordt vaak wel het voordeel van de VVE is dat het dan wel goed geregeld wordt.
En hoe zit het met financiering? Dus ik wil bij jou een pand kopen.
Stel voor ik koop een pand van twee komma vijf ton met een huurstroom van twintigduizend euro.
Kan je een beetje globale indicatie geven wat ik zou kunnen ophalen als financieringen wat ik als eigen middelen moet inbrengen?
Jazeker. Er zijn op dit moment natuurlijk meerdere manieren om natuurlijk bedrijfsmatige gewoon route te financieren.
Natuurlijk meer de traditionele banken, iedereen wel bekend. Tegenwoordig heb je ook veel crowdfunding-achtige invullingen. Dat is natuurlijk als iedereen een klein beetje geld bij elkaar legt Dan koop je eigenlijk een deel van het gebouw. Je private equity, dat zijn investeerders die gewoon geld op de plank hebben liggen en het eventueel willen investeren. En om percentages te spreken tussen de zestig en tachtig procent is wel gangbaar, dat kan worden gefinancierd. Dus dat betekent twee komma vijf ton, laten we uitgaan zeventig procent.
Dan heb je om en nabij tussen de vijftig, vijfenzeventigduizend euro zelf nodig om het dan eventueel te kunnen aanschaffen.
Oké. En dan dus dan kan je ook nog rendement maken op je vreemdvermogen? Want ik neem aan dat je je geld wat je inkoopt dat je daar een lagere rente voor betaalt dan het rendement wat je draait op je bedrijf zijn.
Ja, dat klopt. Dat klopt. Dus dat is zeker een win-win.
En dat maakt het ook juist interessant. En omdat je natuurlijk bedrijfsmatig rond roerendgoed is natuurlijk een stabiele belegging, hè, over het algemeen. De indirecte waarde blijft eigenlijk nagenoeg gelijk of wordt meer waard. Dat laat afgelopen periode ook zien. En je hebt natuurlijk je eigen stenen nog. En als je dan natuurlijk vergelijkt met bijvoorbeeld aandelen als er natuurlijk iets gebeurt die gaan gelijk naar beneden. Alleen ja, je bedrijfspand blijft je bedrijfspand en dat spreekt natuurlijk heel veel mensen wel aan.
Oké.
En op het moment dat je nou veel mensen die Wat een transparante markt is, is die vakantiewoningen. Er wordt heel veel mee geadverteerd. Maar op het moment dat je die vakantiewoningen nou een beetje afzet tegen het kopen van bedrijfsruimten.
Wat is jouw advies daarin? Hoe zie je dat?
Kijk, vakantiewoningen Wat ik zelf daar altijd vind, is je bent natuurlijk echt gebonden aan het park. Je koopt een woning op een park. Het is met de vraag: Koop je je eigen grond?
Dat zijn natuurlijk allemaal vaak zaken die onbekend zijn en je bent natuurlijk seizoensafhankelijk. Je bent vaak afhankelijk natuurlijk van de exploitant van het park. Dus je moet verhuren via het park zelf. En bij bedrijfspanden die wij natuurlijk verkopen ben je eigenlijk meer gewoon echt je eigen verhuurder om het zo maar te zeggen. En dat vind ik wel een heel groot voordeel ten opzichte van bijvoorbeeld vakantieparken of natuurlijk gewoon woningen waar je ziet waar heel veel regulering op is. Dat is bij bedrijfsruimte allemaal niet het geval. Het is meer rechttoe rechtaan.
Ja, dus je kan gewoon de marktuur vragen en bij die gereguleerd woningen ben je afhankelijk van de overheid wil je zeggen.
Ja, de afgelopen jaren zeker. De nieuwsberichten die liegen er niet om. Het puntensysteem, noem het allemaal maar op, verduurzaming.
Middenhuur wat natuurlijk heel actueel is Dat zorgt ervoor dat allerlei rendementen onder druk komen te staan. Sommige mensen raken natuurlijk in de problemen daardoor en bedrijfsmatig heb je dat niet. En dat is wel een heel groot voordeel. En het is vaak met ondernemers te maken.
Die zijn allemaal ook op zoek naar een langdurige huurrelatie en dat maakt het fel. Dat zijn vaak ook partijen die die bellen je niet vaak voor een lekkende kraan om het zo maar te zeggen. Dat is een heel andere doelgroep en een heel ander type belegging, maar dat zorgt wel voor heel veel rust en stabiliteit dat wij zien. Om dat te hebben als belegging.
Ik had je collega Steven vorige maand hier aan tafel.
En Steven die geeft heel duidelijk aan een winkelvastgoed, dat is natuurlijk zijn expertise.
Die zegt: joh, investeren in winkels. Maar die had het ook over zorgen dat er een soort brancheringsmix komt zodat je je portefeuille goed spreidt.
Wil je dat ook van mening?
Zeker, zeker. Dat is natuurlijk altijd goed om te doen. Dat geldt natuurlijk ook met de financieringen die ik net noemde. Let er natuurlijk altijd wel op, houd natuurlijk daar in balans en spreiden is natuurlijk altijd goed om te doen. Dat geldt natuurlijk voor de bedrijfsjournalist natuurlijk altijd ook eventueel, let op waar koop je, je kunt natuurlijk in meerdere projecten natuurlijk wat kopen.
Begin eventueel ook klein en laat je adviseren door adviseurs, door experts, noem het allemaal maar op.
Ga op internet lezen, ga bij makelaars langs, bel ons ook gerust, kom eens een keer een bakje koffie drinken of of bel een keer een verhuur die er al meer ervaring mee heeft. Laat je vooral ook adviseren en bij ons kan het eventueel al beginnen met het verhuren van een garagebox.
We verkopen nieuwbouw met garageboxen tot en met noem het maar op.
En dat is zeker wel het belangrijkste en ook het vertrekpunt. Alleen daarna is er gewoon van alles mogelijk.
Oké, dus als je een startende belegger hebt die kan je aan de hand nemen om zijn waardeontwikkeling op te bouwen?
Zeker.
Allerlei manieren erin. Bestaand vastgoed bijvoorbeeld. Je kunt natuurlijk ook je waarde gaan toevoegen. Je kunt natuurlijk waardecreatie gaan toevoegen.
Dus je kunt je Als je iets gekocht hebt, kun je ook zeggen: Ik ga het eerste periode vuren en daarna ga ik kijken wat ik eventueel nog meer mee wil gaan doen. Ga ik er misschien nog uitbreiden?
Ga ik het uitbouwen? Noem het allemaal maar op. Ga ik het verduurzamen? Ga ik met Uden om dan te kijken dat er samen beter van kunnen gaan worden?
Dat zijn allemaal dingen die natuurlijk mogelijk zijn. Dus het staat zeker niet stil. Het is niet je koopt het en je bent klaar. Je kunt natuurlijk je hele ei erin kwijt als je je zou willen.
Maar dat is het verschil voor verschillende beleggers. De ene die zegt van: ik wil heel passief, ik wil gewoon dat er een uurstroom uitkomt. Daar heb je een ander product voor dan iemand die zegt: ik wil waarde toevoegen.
Dus dan kijk je op een andere wijze naar die panden te maken.
Zeker, je hebt natuurlijk sommige Je hebt bijvoorbeeld een klein uitstapje bedrijfsverzamel gebouwen waar natuurlijk de contracten soms wat korter zijn. En je hebt bijvoorbeeld sommige partijen die echt een tienjarige huurovereenkomst aangaan. Alleen dat hangt natuurlijk ook vaak samen met het rendement en risico wat daaraan gekoppeld is.
En als je nou kijkt naar bestaande panden en nieuwbouw Hoe zie je die waardeontwikkeling? Loopt die gelijk aan elkaar?
Nieuwbouwen hebben de afgelopen jaren gezien dat dat wel meer sneller gestegen is. Dat is vaak wel bestaande bouw is Hoe kan ik het op de beste manier verwoorden? Is denk ik het risico iets groter. Je hebt direct rendement. Alleen daarin wordt er wel verwacht dat je zelf ook iets het risico’s gaat omdat je er meer mee aan de slag moet gaan. Nieuwe bouwen is toch wat risico armer, als ik het op de juiste manier zeg maar.
Maar meer mee aan de slag? Bedoel je dan onderhoud plegen?
Onder andere.
Het verbouwen, het passend maken voor de huurder. En met nieuwbouw kun je natuurlijk echt helemaal vanaf blanco papier beginnen.
Oké. Dus als ik het samenvat: de huurovereenkomst zijn niet gereguleerd. Je kan dus afspreken wat je wil.
Klopt en wat gangbaar is in de markt en natuurlijk wat markt conform is.
Je hebt jaarlijkse indexering. Je hebt je waardestijging ook door de waardeontwikkeling, wat je noemde op de Blarikeameend.
Nou, dat heeft natuurlijk de afgelopen jaren plaatsgevonden. Die cijfers zijn er iedereen in te zien. Niemand kan in de toekomst kijken, alleen alles wordt wel schaarser. Dus vanuit die gedachte denken wij wel dat dat zeker in de toekomst ook plaats gaat vinden.
En op het moment dat jij een huurder contracteert, waar kijk je naar, Ron?
Ja, dat is natuurlijk heel als allereerst beginnen we op: wat is het verhuurder? Past die bij mij? Wat wil die daar gaan doen? Dan doen we natuurlijk onderzoek naar de huurder.
We gaan bezichtigen, we gaan kennismaken, we gaan vaak een afspraak inplannen met de verhuurder.
Gaan kijken: is het bijvoorbeeld een startende ondernemer? Wat wil je dan gaan doen? En dan gaan we samen met die huurder kijken of kunnen we de bedrijfsruimte helemaal passend maken voor die huurder? En het onderzoek dat wij doen, we gaan vertellen bijvoorbeeld een bankgarantie, we doen onderzoek naar de financiële cijfers.
We gaan natuurlijk gewoon het gesprek aan van zijn wij een match? Want je gaat uiteindelijk wel een huurrelatie met zo iemand aan.
En ook langjarig is de bedoeling. Dus van tevoren moet je daar wel gedegen onderzoek naar doen. En het moet ook passen.
En je hebt het over een bankgarantie. Hoe groot is dat normaal?
Wij hanteren altijd daarin ben je vorm vrij om wel aan te gaan wat je wil. Alleen wij als makelaars zijnde schreven altijd wel naar drie maanden. Drie maanden huurbetalingsverplichting.
Dus dat houdt in drie keer de huur, drie keer de servicekosten en dan vermenigvuldig met het btw-tarief, eenentwintig procent. Dus eigenlijk kort samengevat drie keer aan de huur die eigenlijk betaald zou moeten worden.
En die moet voor oplevering?
Voor oplevering moet die zijn ontvangen plus daarbij wordt ook naar de eerste huur termijn ook voldaan zijn.
Maar moet zij een ontvangen? Dus is dat de bankgarantie of werken jullie dat ook met waarborgsommen?
In de praktijk zien wij op dit moment meer de waarborgsomvariant voorkomen, maar beide kan. En soms ook nog wat concern garantie, dat is weer vaak wel bij de wat grotere partijen. Die moet altijd zijn opvang voordat de sleutel wordt overgedragen zodat je als verhuurder natuurlijk je risico minimaliseert.
Dat als er als een probleem ontstaan, wat natuurlijk niemand verwacht, maar dat je wel altijd je waarborgsom hebt ter grootte van drie maanden plus eventueel nog de huurbetalingsverplichting van één of drie maanden die je bent overeengekomen.
Oké. Volgens mij is dat redelijk duidelijk dus ik denk dat we een goed overzicht hebben gegeven tenzij jij zegt van nou Ronald je bent een aantal dingen vergeten te vragen.
Ja in zo’n gesprek komen natuurlijk heel veel. We kunnen natuurlijk alle kanten op. Ik denk dat we nog heel lang door kunnen gaan over dit onderwerp maar ik denk voor nu dat we inderdaad de basisprincipes mooi hebben doorgenomen samen.
Dat is top en we hebben altijd afgesproken van goh we komen met twee leuke beleggingen of market beleggingen die niet op de markt staan, die onzichtbaar zijn voor de mensen die nu luisteren of kijken. Kan je er even twee uitlichten wat je nu in de verkoop hebt?
Ja, we gaan starten met de verkoop van kinderdagverblijven. Dus dat zijn eigenlijk panden waar een kinderdagverblijf lange tijd in is gevestigd. Zowel in Hilversum als in Amsterdam. Dus ze komen eraan dus ja, mocht er interesse in ervoor zijn neem dan zeker contact met ons op.
En we hebben ook een nieuwbouwproject in Aalsmeer waar we mee gaan starten. Dus joh, interesse. Kom maar op.
En kan je een beetje een indicatie geven van ja, wat praat je nou over voor de investering als ik nou het goedkoopste in de dagverblijf neem of de duurste?
De goedkoopste Degene die aan huursom, dat zit om en nabij de één komma twee miljoen.
Oké, maar dat is voor de startende belegger best een aanzienlijke. Heb je ook kleinere varianten of moeten ze dan bijvoorbeeld naar zo’n nieuwbouwruimte in Aalsmeer?
Zeker. Nou, een ander voorbeeld. We hadden nou wat wel verkocht is hadden we een kinderdagverblijf dat was eigenlijk met een huurstroom vorig jaar verkocht met nog geen twintigduizend euro. Dat was een sale lease Back.
Met een huurder, met een contract nog van die langdurig doorliep. Dat was bijvoorbeeld weer een belegging die meer voor de startende ondernemers zou passen. Maar we hebben voor iedereen wat, zeker wat wils en anders kunnen we altijd samen naar op zoek gaan met een potentiële belegger.
Ja. Nou top. Hey, hoe kunnen ze jou bereiken?
Ja, mijn mailadres is nielskassena punt nl. Zes nummer is zes driehonderdvierentwintig driehonderddrieëndertig. Één.
Oké, nou top. Volgens mij hebben we alles besproken.
Luisteraars en kijkers, bedankt en abonneer je op dit kanaal, omdat je meer wilt horen. In de volgende podcast gaan we het hebben over het financieren van vastgoed.
