Groot je portefeuille ook is, het kan erop neer komen dat je alles moet gaan verkopen. Maar als je rustig wilt slapen dan moet je ook rekening houden dat er zo niet iedere dag schijnt.
Dus het heeft voor de rest geen negatieve consequenties als ik dat nu al ga inzetten?
Voor ik weet in een bv structure vaak niet. Ja. Maar bij banken was een hele tijd glas half leeg, zal ik maar zeggen.
In deze podcast ontdek je hoe je een stabiel passief inkomen kunt genereren uit commercieel vastgoed. We gaan in gesprek met verschillende experts en delen de beste tips en updates uit ons vakgebied. En in iedere aflevering behandelen we twee exclusieve off market panden die nergens anders te vinden zijn. Welkom bij de maandelijkse podcast winnen met vastgoed.
Vandaag bespreken we hoe je commercieel vastgoed slim financiert. Hoe je zo min mogelijk belasting betaalt en hoe je zo snel mogelijk een passieve inkomstenstroom genereert. Ik ben Ronald Majoor van Kastonnee Bedrijfmakelaars en ik heb de expert op het gebied van financieren en Estate Planning uitgenodigd, Marc van der Vuurst van Poundwize.
Marc, welkom.
Ronald, dankjewel voor uitnodiging. Leuk.
Kun je je even vertellen en introduceren aan de luisteraars en kijkers wie jij bent en wat je doet?
Ja. Ik ben oprichter van Poundwise financial Coaching. Een fiscaal en financieel adviesbureau in Amsterdam. Inmiddels met een, vijfenveertigtal adviseurs adviseren we particulieren en ondernemers op het gebied van fiscaliteit en vermogensopbouw.
Het leukste vak wat er is natuurlijk.
Dat geloof ik. Vijfenveertig adviseurs. Hoelang ben je onderweg?
Zesentwintig jaar. Oké.
Een mooi bedrijf opgebouwd dus?
Het is mijn hobby en mijn werk en het gaat lekker.
Wat voor mensen schuiven bij jou aan?
Ja, het is heel divers maar er moet wel iets spelen. Dus er moet wel een bepaalde omvang van vermogen of inkomen zijn een bepaalde mate van complexiteit.
Wil dat de moeite waard zijn om of wil ik iets voor je kunnen betekenen zeg maar. Belasting over je vermogen besparen is lastig als er geen vermogen is. Dat begrijp ik ja. Er moet een belang zijn. Dus zodra er een belang is, ja, dan kan je bij ons terecht.
Maar op het moment dat je bijvoorbeeld een succesvolle ondernemer hebt die zegt joh, ik houd honderdduizend euro per jaar over. Ik wil dat gaan investeren, maar ik heb wel een visie dat ik over tien jaar een inkomstenstroom wil hebben waarbij waar ik van kan leven, dan kunnen ze aankloppen bij.
Dat is juist het leukste wat er is, mensen die nog doelen hebben.
Kijk, we hebben ook klanten die helemaal klaar zijn die alleen hun vermogen willen beschermen. Prima, doen we ook. Maar leuk is natuurlijk om mensen te helpen die nog doelen hebben om na te streven. Die nog in de opbouwfase zitten. Dat vind ik zelf onleuk.
Ja, dat begrijp ik. Kan je ons even uitleggen meenemen in je financieringland? Wat voor soort financieringen heb je nou?
Als het gaat over investeringen is er een onderscheid tussen zakelijk of particulier. Ja. Particulier wil eigenlijk zeggen iemand die een andere bron van inkomsten heeft als hoofdinkomen en die daarnaast ook wat wil beleggen. Ja. Dan dan toetst een bank op het andere inkomen eigenlijk de financiering op het vastgoed.
Dat is tot een beperkt aantal panden krijg je vaak andere voorwaarden.
Als je meer dan drie à vier panden doet dan word je gezien als een professional. En dan speelt het vastgoed en het rendement op het vastgoed meer een rol. Dus het is eigenlijk doe je het een beetje erbij of is het je core business? Dat is voor bank al een verschil. En daarnaast is de splitsing we hebben het nu denk ik voornamelijk over beleggers.
Eigen gebruik is weer een hele andere tak van sport qua financiering.
Oké, maar op het moment dat je het hebt over beleggers met vier panden. Ik kan me voorstellen wij hebben zat klanten die vier, zes, acht, tien, twintig panden hebben. Waar het nog niet hun core business is.
Ja, maar het hoort wel als Maar dan word je toch als zakelijk toch als zakelijke klant gezien door een bank.
Dan zeggen ze dit is niet meer bijkomstig. Dus dan beoordelen ze ook de eurobrengsten en het onderpand op een andere manier dan wanneer je particulier bent die één, twee, drie appartementen heeft als bij.
Oké, maar ga je alleen naar banken toe of heb je ook niet-bankaire financiering?
Ja, het landschap qua financiering is tegenwoordig heel breed.
Wij proberen eigenlijk de hele markt te bestrijken omdat je vaak gewoon die hele gereedschapskist nodig hebt om al je klanten te kunnen faciliteren.
Nieuwbouw financieren is weer anders dan bestaande bouw. Verhuurde woningen worden weer anders door partijen anders gezien dan verhuur winkels of bedrijfsruimtes.
Dus we overzien eigenlijk de hele markt van aanbieders van financiers. Maar zeker afgelopen jaar is een steeds groter deel van de financier niet bancair.
Omdat banken eigenlijk op een gegeven moment steeds kritischer werden, steeds moeilijker werden. Niet meer mee ondernamen maar steeds voorzichtiger werden.
Wij zijn ook voorzichtig, adviseren onze klanten ook met inachtneming van alle risico’s. Maar bij banken was een hele tijd wel het glas half leeg zal ik maar zeggen. Waardoor andere partijen opgestaan zijn die uiteindelijk vaak interessante voorstellen kunnen doen van financiering.
Maar haal jij dan die voorstel op bij niet-bankeren en financiën?
De markt is wel transparant. Wij weten wat de tarieven zijn en wat de acceptatiecriteria zijn van banken en niet-bankaire financier.
Daar weten we van tevoren al op basis van de casus waar we heen moeten. En binnen dat segment ga je dan selecteren. Als je zegt banken zullen het niet doen, we gaan naar niet bankieren financiers.
Dan overzien we daar weer de markt.
Maar het hangt inderdaad ook af van wat de doelstelling is van de klant.
Zeg je dit is het. Ik heb een beperkte portefeuille of een mooie portefeuille maar ik heb geen ambitie om verder te groeien.
Dan ga je misschien naar een andere partij. Dan wanneer je zegt dit is het begin van mijn portefeuille. Ik wil een partij die ook in de toekomst nog zaken doet.
Die meegroeit met je.
Ja, dan zit je toch vaak eerder bij een bank omdat die altijd wel genoeg funding hebben. En een niet-bankaire financier is vaak toch een beetje van dit jaar hebben we zoveel geld om de markt mee in te gaan en volgend jaar weet je je niet. Dus als je echt een business partner zoekt zit je vaak toch weer bij een traditionele bank.
Maar er zijn zoveel varianten mogelijk. Dat is ook wat het zo leuk maakt.
Ja, dat geloof ik.
En dat verandert ook continu.
Als we nou even een casus pakken. Ik heb veel mensen die zeggen ik heb een succesvolle onderneming, ik wil nu starten met financieren. Ik had vorige keer iemand die had honderdduizend euro, wij hebben niets voor honderdduizend euro. Het begint wel eens met tweehonderdduizend euro, maar hij heeft dat wel jaarlijks. En hij had overwaarde op zijn woning.
Hoe zou je met zo’n casus omgaan?
We beginnen eigenlijk ongeacht wat de aanleiding is met de klant al wat eerst met het inventariseren van zijn huidige situatie. Dus gewoon in kaart brengen. Hoe zit je inkomen in elkaar? Hoe is je juridische situatie?
Ben je getrouwd? Tuurlijk voorwaarden gemeenschap van goederen? Wat is jouw woning? Wat is de financiering op jouw woning?
Zodat we echt weten hoe iemand er nu voorstaat. En dan gaan we het hebben over zijn doelen en wensen. En dan gaan we kijken hoe we dat kunnen verbinden. Dus als iemand zegt ik wil gaan investeren in vastgoed maar wat je zegt hij heeft een eigen woning met overwaarde.
Ja, dat is vaak goedkope financieringsbron.
Die eigen woning kan je meestal op de goedkoopste manier geld in ophalen. Volgende stap is hoe gaan we structureren? Dus het was heel lang box drie is de pretbox. Ik wil niet teveel vaktermen gebruiken maar dat was eigenlijk de afgelopen jaren altijd heel makkelijk. Je betaalde één komma twee procent belasting en daar was iedereen happy mee. Inmiddels is die Box drie belasting erg veranderd en de belastingdruk heel erg verhoogd.
De eerste stap is nu eigenlijk hoe gaan we het structureren. Ga je een vennootschap kopen of ga je privé kopen? Of ga je in privé kopen en financiering een vennootschap? De belastingplanning doen we eigenlijk vooraf aan de aanschaf. En dat heeft dan ook weer gevolgen voor de financieringsmogelijkheden.
Omdat sommige partijen wel een particulier financieren maar hebben niet een vennootschap.
Maar dat wordt best complex want je doet ook Estate Planning. Fantastisch.
Dat ik wel dat zo leuk maak.
Voor sommige mensen die niet weten wat Estate Planning is, zal je even kort kunnen toelichten op dat pas het inhoudt?
Estate Planning is eigenlijk het overdragen van vermogen binnen families over generaties. Dus kijk, jij bent natuurlijk nog jong en maar stel je voor je bent ondernemer en je denkt nou ik ben aanzienlijkvermogen aan het opbouwen.
Maar je voorziet dat op het moment dat je dan je kinderen gaat overdragen dat je dan veel belasting moet gaan betalen, veel erfbelasting, veel schenkbelasting. Dan kan je door tijdig een slim plan te maken die belastingdruk verlagen. Op dit moment speelt ook erg dat er in de pers heel veel te doen is over de verhoging van de erfbelasting. Veel mensen zijn van de opinie dat die erfbelasting gevonden geld is. Dat die belastingdruk te laag is. Want hoe hoog is die nu? Het is nu in principe van ouders naar kinderen maximaal twintig procent.
Maar er zijn al allerlei dingen veranderd afgelopen jaren. Het was altijd zo als ondernemer, ik wil niet te technisch worden. Maar dat je een bedrijfsopvolgingsregeling had waarbij als je kinderen in je onderneming werkt en er een groter bedrag belastingvrij was. Daar had dagelijks inmiddels beleggingsvermogen op uitgezonderd.
En waarom het zo belangrijk is om aan het begin als je vermogen gaat opbouwen in vastgoed daar heel goed over na te denken is dat je echt, als je niks doet het is niet zozeer dat je geen belasting wilt betalen. Het is ook gewoon voorkomen dat je in de problemen komt. Op het moment dat er iemand overlijdt is natuurlijk al vervelend genoeg. Maar er zijn situaties denkbaar waarbij je vastgoed in een BV hebt aangekocht met financiering.
Dat op het moment dat iemand overlijdt dan moet er liquiditeit gecreëerd worden. Dat betekent dat je vastgoed moet gaan verkopen. Dat betekent dat je de bank moet gaan aflossen. En als je dat niet goed georganiseerd hebt kom je in een neerwaartse spiraal terecht. Hoe groot je portefeuille ook is, het kan erop neerkomen dat je alles moet gaan verkopen op het moment dat de aandeelhouder overlijdt.
Oké, maar dan hadden we net een voorbeeld van iemand die met honderdduizend euro zegt ik wil starten.
Is het meteen dan zinvol om dat al want die zegt van joh Wat gaat u zo zeggen je altijd, dat ligt van de feiten en omstandigheden.
Ja. Het kan zinvol zijn om al meteen kinderen bijvoorbeeld aandeelhouder te maken in de vennootschap. Zodat de waarde aan groei bij de kinderen al deels bij de kinderen terecht komt. Dus dat je zegt: ik heb grote plannen.
Het vermogen dat je erin stopt. Als je daar de kinderen aandelen in geeft dan is dat in principe een schenking.
Maar op het moment dat ze al mede-eigenaar zijn maar er is nog niks die waarde aan groei komt er onbelastbare kinderen terecht bijvoorbeeld.
Oké, dan pak even mij. Mijn situatie, ik ben drieënvijftig, ik heb een beleggingsportefeuille die is redelijk gering. Ik heb drie dochters, negentien, tweeëntwintig en drieëntwintig.
Als ik daarbij wil aanschuiven en zeg van joh ik wil dat nu goed geregeld hebben. Ik heb financieringen erop zitten, hoe gaan we dat dan doen?
Eerste vraag die ik ga stellen is: vind je het belangrijk dat er wat overblijft naar je overlijden zeg, of ben je van plan aan de zelfauto?
Dat dit wordt opgenomen, dus ik zeg ja.
Ja, ik vind het heel belangrijk dat er veel overblijft.
Ja, dat er heel veel overblijft voor je kinderen, ja.
Ja, dan is het zeker interessant om des te eerder je begint. Dat om van jouw vermogen te heel vroeg beginnen.
Het is kleine partjes. Het komt te vaak is het een combinatie van van zaken, maar de eerste schijf is tien procent ongeveer anderhalve ton. Dus als je meerdere schenkingen doet van tien procent, nou dan is het in ieder geval tien in plaats van twintig procent. Maar ja, er zijn zoveel varianten denkbaar, maar ja, vroeg beginnen met overdragen, daar kan je de belastingdruk enorm op verlagen, maar je kan het ook op zo’n manier doen dat je wel het beheer over je vermogen houdt tot je laatste adem, dus dat je dochters niet zeggen op een gegeven moment van nou, pap, nieuwe auto.
Mag niet meer.
Ja, zit er niet meer voor je, want we rekenen toch ergens op. Je kan het zo structureren dat je feitelijk wel de zeggenschap over je vermogen haalt.
Dus dus mijn inkomsten kan ik dan gewoon naar me toe blijven halen, ondanks dat hun bijvoorbeeld aandeelhouder worden in die portefeuille.
Technisch gesproken maken we ze vaak geen aandeelhouder maar certificaathouders zodat ze echt niks te vertellen hebben. Je certificeert de aandelen. Dat is alleen een economisch recht, maar geen zeggenschapsrecht.
Maar worden ze dan ook belast aan het eind van het jaar door middel dat ze vermogen hebben opgebouwd, of niet?
Dat ligt eraan. Ik heb het idee dat ik zoveel vaccins moet gebruiken maar of het dan een aanmerkelijk belang is of dat je er voor hun ook weer een vennootschap tussen geschoven hebt.
En of je dividend uitkeert of niet. Maar als we het goed structureren dan zorgen we er natuurlijk voor dat die gevolgen geminimaliseerd worden.
Oké, nou ja, dan gaan we daarvoor.
Alleen stel voor dat ik dat regel en ik zie mijn volgende pand en ik wil een financiering daarop. Moeten die kinderen dan meetekenen?
Nee, want ze zijn geen bestuurder. De rechtspersoon zelf gaat de lening aan als het vennootschap is.
Dus het heeft voor de rest geen negatieve consequenties als ik dat nu al ga inzetten?
Voor zover je het in een BV structureert vaak niet. Als je het in privé doet en kinderen zijn mede-eigenaar van het vastgoed. Wat natuurlijk ook kan, dan moeten ze wel meetekenen.
Ja, nou ik denk dat heel veel mensen dat hele Box drie verhaal dat ze daar aan het verkopen zijn en aan het uitponder zijn. Dus daar ben ik zelf namelijk ook mee bezig.
Dus ik denk dat dat niet speelt, maar wel voor dus je bv. En wij, nou we het daar toch over hebben veel mensen hebben onroerend goed in Box drie. We hebben het vorige keer erover gehad. Ik heb een klant die heeft een appartement van achtenveertig vierkante meter op de Zuidas.
Verduurd in het verleden voor zeventien honderd vijftig euro. Gaat nu naar duizend vijfenzeventig of duizend vijfentwintig zelfs.
En die zegt tegen mij wat moet ik doen? Wij hebben aangegeven verkoop bij het pand.
Achtenveertig per vierkante meter op de Zuidas brengt vierhonderdtachtigduizend euro op. Maar hij krijgt voor die vierhonderdtachtigduizend euro duizend honderdvijfentwintig euro. Als ik dat nu investeer in twee bedrijfspanden ontvangt die drieduizend euro. Dus we gaan het maal twee komma vijf twee komma zeven doen. Maar op het moment dat hij nou verkoopt, hij krijgt die vierhonderdtachtigduizend euro in zijn privé binnen. En zegt ik wil vanaf nu van commercieel vastgoed inkopen.
Wat kan die dan het beste doen?
Eigenlijk gaan we gewoon scenario’s uiteen zetten. En zeggen nou oké je kan privé. Privé is een optie. Dus weer box drie. Andere opties in het vennootschap. En die twee scenario’s rekenen we door en gaan we vergelijken.
Je kan kapitaal starten in de bv. In de bv word je belast over het werkelijke rendement maar heb je ook kostenaftrek.
In privé word je in beginsel nu belast over een fictief rendement en heb je geen kostenaftrek.
Wat daar als een soort schaduw overheen hangt is het voornemen van de overheid om het Box drie systeem te veranderen. Dat zien we ergens over de horizon. Er is nu een wetsvoorstel ingediend.
Dat zou moeten leiden tot belastingheffing over het werkelijke rendement.
Die scenario’s rekenen we door aan de hand van de prognoses die jij maakt qua rendement en qua kosten. Daar komt dan een conclusie uit wat je het beste kan doen. Vaak komt het er een beetje mee als je een hele lange horizon hebt.
Belastingadvies is vaak belasting uitstel. Dus probeer rendement te maken op de uitgestelde belastingheffing. In een bv heb je meer mogelijkheden om de belastingheffing uit te stellen en dus om rendement te maken op de uitgestelde belastingheffing.
Je mag een pand blijven waarderen op de koopsom. Je hoeft geen winst te nemen als je niet verkoopt.
Dus je kan in de BV vaak geld binnenhouden.
Alleen vennootschapsbelasting betalen van negentien procent in beginsel.
En de rest kan je weer herinvesteren. Dus je kan je vermogen harder laten groeien en je rekent pas af op het moment dat je naar privé haalt.
Ik zie veel mensen namelijk kopen nu in een BV-structuur.
Maar ook omdat ze nu naar commercieel vastgoed gaan. En meestal bij nieuwbouw heb je nog een stukje btw, anders kan je dat natuurlijk niet verrekenen. En privé. Dus wij zien die constructies, wij zien echt mensen van privé naar bv overgaan.
Maar stel voor, je hebt daar vierhonderdtachtigduizend euro.
Ik hoor jullie vaak over een loontoveilium.
Wat betekent dat?
Een stap toch in privé kan je ook met btw-belaste verhuren. Als de huurder maar btw-belaste prestaties verricht. Je kan btw-ondernemer zijn zonder eBay-ondernemer te zijn. Dus daar zijn op zich wel de reden nu in onze vrijheid dat mensen in is vooral boxen die vermijden dat ze in een BV gaan beleggen.
Aan de andere kant, ik hoop dat je dan ook echt die afwegingen zorgvuldig maakt. Want het is complex. Het is niet zo makkelijk te zeggen van je moet in de BV of privé. Maar in jouw voorbeeld is er een optie dat je het geld als kapitaal in een BV stort.
Dan verdwijnt het uit box drie. Dan is het vermogen van de vennootschap geworden. Het checkt dan betaal je in ieder geval geen box drie heffing meer. Dan ga je kijken wat wordt de belastingdruk in de BV.
In principe kan je het in de BV op dezelfde manier financieren. Dan zal een bank ook gewoon naar landtoevaluw kijken.
Vijftig procent is makkelijk boven de vijftig procent. Dat moet je vaak deels gaan aflossen.
Wij zitten er wel redelijk conservatief in. Je kan heel agressief financieren. Ik denk dat je zelf wel tot negentig of honderd procent kan financieren. De meeste van onze klanten zeggen vijftig tot zeventig procent is wel degelijk en als het een keer tegenzit kan ik het nog steeds betalen.
Dat zijn wel onze klanten. Ik weet niet of ik het aantrek. Maar de echte Afro drieers zeggen iedere dag alles op rood en maximaal financieren.
Die komen wij niet. Die komen niet zo snel bij ons terecht. Wij zitten meer, ik denk dat we daar ook dezelfde klanten in hebben. Mensen die gedegen met een goed plan op verantwoorde manier vermogen willen opbouwen. Dan zit je vaak ergens tussen de vijftig en zeventig procent qua financiering.
En dat is loonto velu, waar mensen het ook weer?
Sorry, ik sla de vraag weer over. Die loonto velu, de lening in verhouding tot de waarde. Het is ook mooi dat er al Engelse termen voor zijn. Dat wil inderdaad zeggen hoeveel procent van de waarde in verhuurde staat wil een geldverstrekker je financieren. En die waarde, dat hoef ik jou niet uit te leggen, maar voor de luisteraar hoeft niet de koopsom te zijn. Het heeft maar net ga je het ontwikkelen, zie je kans om het fantastisch te ver huren, kan de waarde natuurlijk hoger zijn.
Oké.
En als we daar iets dieper op ingaan Jij geeft aan vijftig tot zeventig procent willen we of dat kunnen we realiseren. Misschien wel hoger alleen die klanten trekken wij niet aan.
Op het moment dat we dat doen, stel voor ik koop een pand. Over het algemeen wij verhuren de panden altijd binnen het opzichttermijn. Opzichttermijn of bedrijfsmatige panden zijn over het algemeen een jaar.
Je zal een slechte maker zijn op het moment dat je niet binnen een jaar vergeet.
Dus die mensen hebben over het algemeen een aansluitende huurstroom.
Maar je hebt natuurlijk ook een situatie dat een partij failliet gaat of zijn of omstandigheden niet meer betaalt. Hoe kijkt een bank daarnaar? Ik heb een financiering bijvoorbeeld bij jou afgesloten voor tien jaar voor een bepaald bedrag. En ze houden natuurlijk bij of die huurder betaalt, neem ik aan.
Hoe kijken ze daar tegenaan?
Ja, dat is een memmersisico.
Wij als adviseur maken een financieel plan waarin we rekening houden met die risico’s.
Dus een goed financieel of fiscaal plan begint het aanhouden van een buffer voor dit soort omstandigheden. In beginsel ga je lening aan, dat is jouw probleem. Dus een bank zal ook zeggen vervelend voor je dat je genoeg ontvangt maar kan ik even vangen. Het is niet zo dat de bank meteen zegt wat vervelend voor je, we incasseren wel even niet. Niet. Nee, je moet zelf een plan hebben.
En dat vinden wij eigenlijk het allerbelangrijkste. De eerste stap is een verantwoord financieel plan. Het zit soms gewoon tegen. En een buffer, afhankelijk van je omstandigheden zorgt ervoor dat je dingen kan oplossen.
Als je er zeker mee houdt dat je drie, vier maanden achterstand moet kunnen opvangen dat je in ieder geval je financiering kan betalen.
Dan heb je wel weer tijd gehad om een deurwaarder te zoeken om eruit te zetten. Tijd te leveren lost het probleem op. Maar je kan heel veel vermogen hebben met een slechte cashflow en toch in de problemen komen.
Dus een goede buffer is beter in de verzekering. Zorgt voor nachtrust. Dat is weer een beetje dat gezond, conservatief is zoals we erin zitten. Je kan tot aan je nek financieren en heel veel liquiditeit meteen investeren. Dat is een keuze. Maar als je rustig wilt slapen dan moet je ook rekening houden dat de zon niet iedere dag schijnt en dat het af en toe een keer tegenzit. En dan moet je niet meteen een probleem hebben.
Nee, maar dat begrijp ik, maar een bank grijpt dan niet direct in.
Als ik gewoon mijn rente en aflossing met een oplossing betaalt.
Niet te zeggen van hé, doordat de huurder eruit is, is de waarde van onroerend goed minder waard geworden en daar dus stort ook even bij bij ons.
Nee, dat gebeurt in de praktijk nu niet. Kijk in de financiële crisis gebeurt het wel vaak. Is voor de Jongroerend als lang geleden. Maar toen de markt enorm onder druk stond, toen kwamen we wel de kleine elektrische uit de kast.
En toen daalde de prijzen. Toen waren er wel banken die zeiden van hé wacht even, lees even in de voorwaarden. Als de land of value onder een bepaalde verhouding zit moet je aflossen. Op dit moment schijnt de zon voor iedereen.
En doen de banken dat niet zolang je betaalt.
Maar als je over een lange periode bekijkt schijnt mijn inziens altijd de zon. Wij hebben even bij het CBS en NVM’en gekeken van de waardeverhoging van plan. Als je dat over tien jaar pakt tussen tweeduizend veertien en tweeduizend vierentwintig. Zat ook de coronaperiode tussen. Zie je dat de winkels met dertig procent gestegen zijn.
Kantoren met negenenzestig en bedrijven zijn met eenenzeventig en dat is goed en slecht door elkaar heen. Dus praat ik ook nog over Sneek.
Waarschijnlijk tien procent in Amsterdam tweehonderd.
Je kent ook dat bordje langs de rivier. De rivier is gemiddeld één meter vijftig diep. Ja, en ik ben één meter negenenzeventig, kan ik toch verdrinken. Ja.
En dat is met dit soort dingen ook. Ja, gemiddeld maak je het rendement. Maar als je aan het begin een slecht jaar hebt, moet je wel zorgen je dat slechte jaar overleeft.
Anders kom je niet toe aan het gemiddelde rendement Nee, dat begrijp ik.
Als je financiert heb je natuurlijk ook wel het effect van dat je meerdere panden hebt die die waardestijging dus die inrichting.
Maar dat is een risico-analyse en die moet iedereen maken.
Om die te zeggen, ik kan me permitteren. Tien procent leegstand in mijn portefeuille. Ik heb nog geen probleem. Ik heb een gemixte portefeuille want dat heb jij natuurlijk mooi voor ze opgebouwd.
Dan heb je erover nagedacht en dan kan je het je permitteren. Maar op het moment dat iedere maand iedere huurder op tijd moet betalen om aan je verplichtingen te kunnen voldoen. En als dat eentje niet op tijd betaalt dat je dan meteen de bank niet kan betalen. Dan heb je mij sinds in het begin een stap overgeslagen bij financieel plan.
Ja, dat begrijp ik. Maar daar kijkt een bank toch ook bij mee want die moet toch ook zijn Dat was een momentopname.
De bank beoordeelt op dat moment.
Maar als jij een dag later je voor de rest in de schulden steekt of dingen doet die niet slim zijn dan kijkt de bank er in principe niet naar zolang je maar betaalt. Dus het is wel Kijk, de bank is niet voor jou, de bank is er voor zichzelf. En wij zijn er voor de klant en zorgen dat je een verantwoord plan hebt. Maar dan moet je ook de klant continu bij de les houden.
Dat als de zon schijnt, fantastisch. Gemiddeld genomen, helemaal met je eens op lange termijn. Maar schommelt wel. En die piek en die dalen, die pieker daar hoor je niemand over.
Maar die dalen moet je kunnen opvangen om op dat gemiddelde uit te komen.
Maar dan even terugkomend op zo’n financiering. Kan ik ook financiering afsluiten waarbij ik niet hoef af te lossen? Waarvan ik zeg oké, die liquiditeit Ja, absoluut.
Je kan ook vaak herfinancieren en verhogen.
Globaal kun je zeggen banken willen eigenlijk altijd aflossing.
En andere niet-bank herfinanciering doen vaak wel een groter deel aflossingsvrij. Maar dat hoort ook weer bij het plan. Als je zegt ik wil sneller groeien dan wil je eigenlijk minder aflossen zodat je sneller weer vermogen bouwt om te her En dat is ook die selectie van die geldverstrekker is daarvoor ook zo van belang. Want sommige geldverstrekkers zeggen je hebt aangekocht en dit is het. En bij anderen kan je opnieuw aankloppen als je door ontwikkeling of door een markt je pand in waarde gestegen is en je opeens van die vijfenzeventig procent loontelvalu of vijftig procent loontelvalu gekomen bent. Kan je aanbellen en zeggen hey ik wil die twintig procent erbij om weer door te kunnen investeren.
Maar dat moet je wel al beseffen aan het begin van het traject van nou wil ik dat eventueel. Daar moet je dan weer rekening mee houden bij de keuze van je financier.
Is dat dan zo’n paraplu financiering waar ik dan over praat?
Nee, een paraplu financiering is weer één financiering met meerdere hondenpanden. Ja.
En maar dat ligt ook weer aan de voorwaarden. Soms is zo’n paraplu een gemiddeld en totaal percentage op op die hele portefeuille. Ja.
Maar dat hangt dus van je strategie af. Als je zegt ik ben een ambitieuze belegger, ik wil groeien. Dus ik wil iedere keer opnieuw kijken of ik ergens een hefboom kan vergroten. Dan moet je wel de financier hebben die daaraan meedoet.
Heb boven zo in technische term. Kan je die eventjes toelichten?
In hoeverre je met vreemd vermogen financiert. Dus je door bij een bank te lenen maar even heel simpel zeggen. Stel je hebt twee ton eigen geld. Je kan één pand van twee ton kopen.
Je kan ook twee panden van twee ton kopen en twee ton bij de bank lenen. En die rekensom noemen we een hefboom. Je belegt het dubbele maar met de helft geleend geld. Afhankelijk van de rente en de huuropbrengst en de belastingheffing ga je dan kijken wat pakt nou beter uit.
Twee panden met vijftig procent financiering of één pand zonder financiering.
Maar dat zijn toch meestal twee panden met financiering?
Ja, meestal twee panden met financiering.
Want op dit moment als je praat over rentes, Waar praat je over?
De spreiding is wel heel groot. Ergens tussen de vier komma vijf en acht komma vijf zeg maar.
Oké, dat is wel heel breed.
Het is heel breed.
Als ik een pand inkoop waar ik het eerste jaar zeven procent rendement draai dan heb ik met vier procent een mooie hefboom, maar niet meer acht. Precies.
En dat is dus afhankelijk van de kwaliteit van de klant.
Ben je heel erg goed voor je geld, alleen je lagen loon te veel, heb je ook nog een hoog inkomen dan kan je heel goedkoop financieren.
En ben je iets aan het ontwikkelen bijvoorbeeld. Je koopt een pand dat nog gesplitst moet worden, waar nog geen vergunning van is. Dat kan je wel financieren. Maar die financier zegt dan wel: dit moet wel allemaal de goede kant opvallen.
Daar zit een risico-opslag in.
Oké, en die risico-opslag ga je naar de acht à negen procent soms.
Maar op het moment dat het risico eruit is, kan je dan wel weer terug gewoon bij de bank?
Vaak zijn dat soort ontwikkelfinanciering tijdelijk. Dat je echt zegt van nou, ik ben twee jaar met zo’n project bezig. Ik financier hier bij één partij voor die kortere termijn. En ja, als het helemaal af is en de vergunning is er, het is klaar, de huurder zit erin. Ja, dan natuurlijk een heel ander risico geworden. En dan kan je vaak weer naar een bank toe voor voor de goede voorwaarden.
Oké, het is best best complex.
Ik dacht echt dat ik het er snel door zou hebben in in één podcast, maar Niet de bedoeling, hè. Dat was niet de bedoeling. Heeft mij niet meer nodig.
Hé, maar waar kunnen ze jou heb ik dingen nog overgeslagen waarvan je zegt oké dat moet ik echt even toelichten.
Want wij hebben natuurlijk de in deze podcast wordt gekeken door en en geluisterd door de starter belegger. De mensen die willen starten, de mensen die al een portefeuille hebben en de wat vermogendere partijen. Zijn er dingen die we hebben overgeslagen waarvan je zegt oké dat dat is echt even fijn voor die mensen nog om te weten?
Het allerbelangrijkste is dat je nadenkt over je doel. Wat is de sip op de horizon? Waar werk je naartoe? En dan gaan terug redeneren wat de goede invulling van je portefeuille is. Mensen willen niet beleggen, mensen willen financiële vrijheid. En beleggen is een weg daarnaartoe.
En dat is belangrijk om met mensen te bespreken. Van hoe ziet die horizon eruit? Waar ben je naartoe onderweg? En dan naar de start.
En de start van ja, ik wil beleggen, dat is vaak te kort door de bocht. Want mensen willen vermogensopbouw, ze willen financiële vrijheid. Dus het bepalen van het doel en dan gaan beredeneren van nou, pas beleggen daarin.
Soms zeg ik tegen mensen ga nu eerst eens meer sparen voordat je gaat beleggen. Zorg dat je die buffer hebt voordat het verantwoord is.
Dus je brengt eerst .b in kaart met ze. Oké, dit is waar we naartoe willen.
En je staat hier.
En welke weg gaan we met elkaar bewandelen om daar te komen?
Eigenlijk is het onverantwoord om dat niet te doen.
Want je weet niet of iemand alle gevolgen van zijn keuze wel overziet. Dus ik wil van iedereen weten Ik zou een hele slechte adviseur zijn die bij binnenkomst. Ik wil dat pand te kopen, ik wil de helft financieren en doe maar.
Het is voor ons als makelaar wel makkelijk.
Het zou makkelijk zijn. Maar zijn vaste adviseurs die dat dan wel doen. Ik ga toch met iemand eerst in gesprek en zeggen nou oké, maar waarvoor wil je dit gaan doen? Wat is je doel? Hoeveel inkomen wil je eruit genereren? Wat wat moet dit je gaan brengen? En dan ga je kijken of of dit wel echt de oplossing is voor voor een doelstelling.
Oké, ja, maar ik vind het ook veel slimmer, want uiteindelijk kijken wij willen ook zo’n klant behouden en anders is het een eenmalig schot en dan weten ze eigenlijk niet wanneer ze het volgende pand kunnen kopen. Dus het uitstippelen, dus resumerend is het uitstippelen van waar willen komen, wat is punt b.
Daar kijk je fiscaal naar. Maar je kijkt ook van ze willen een passieve inkomstenstroom opbouwen. Waar moet die aan voldoen?
En ook de overdracht naar de kinderen wordt daar eigenlijk ook nog eens bij geregeld.
Je wilt eerst iemand weten waar die heen wil.
Hoe zijn leven eruit ziet op welke moment hij geld nodig heeft.
Soms denken wij zijn natuurlijk professionals en we zitten erop en we nemen soms te snel aan dat mensen snappen wat ze aan het doen zijn. Als mensen zeggen ja maar over tien jaar dan wil ik een ander huis kopen. Ja dan gebruik ik dat geld van de belastingpand voor. Ja, wacht even.
Je hebt me verteld dat je over tien jaar een huis wilt kopen. Laten we wel even kijken of je dat pand dan wel goed kan verkopen op dat moment. En hoe zit het dan met aflossing van je financieringen misschien? In een BV moet je op dat moment belasting betalen.
Daarom willen we weten wat mensen hun doelstellingen zijn. Of ze geen onjuist aannames doen. En of ze alle gevolgen wel overzien. En het mooiste is natuurlijk als je dat allemaal in kaart brengt dan hebben mensen ook echt die financiële rust.
Want dat is uiteindelijk het product dat we verkopen.
Oké, ik wil ook wel financiële rust, dus ik wil ook gewoon bij je aankloppen.
Dat sowieso.
Dat sowieso zo.
Volgens mij denk ik dat we alles hebben doorgenomen.
Op het moment dat ze zeggen oké, ik wil echt met Marc even in gesprek, hoe kunnen ze je vinden?
Nou, we zijn gewoon online online vindbaar natuurlijk gewoon Poundwise punt nl.
Ja.
In beginsel mag iedereen een kop koffie komen drinken. Niet allemaal tegelijk. Nee. Maar we krijgen de meeste relaties via doorverwijzingen. Nou vier goede ambassadeurs zoals jij en andere. Dus mensen weten wel ongeveer wat ze van ons te verwachten hebben. Maar het begint altijd met een intake.
Gewoon eventjes een half uurtje uurtje koffie drinken aanhoren waar iemand naar op zoek bent of naar op zoek is. En dan weten we snel genoeg of wij iets voor iemand kunnen betekenen.
En daar moeten we het van hebben.
Dat is het leuke dat we zoveel diverse mensen aan tafel hebben. En op het moment dat je te vroeg bij ons komt zeggen we het ook. En dan hopen we je terug te zien op het moment dat je op het punt bent dat we wel wat voor je kunnen doen.
Maar nee is ook een goed advies hè?
Ja, soms zeggen we ook tegen mensen wacht nou eventjes, doe eerst even dit en dit en kom dan weer terug. Maar ja, het leuke is iedere situatie is anders.
Zeker. Marc, bedankt voor je komst.
Graag, dat is maar genoeg.
Graag dat jullie daarvoor wilden aansluiten.
Bedankt voor de uitnodiging. Ja, luisteraars en kijkers, bedankt dat jullie deze podcast weer hebben gezien. Volgende keer gaan we het hebben over het winkelgebied Almere. En waarom Almere?
Dat is de snelst groeiende stad op dit moment van Nederland. En wat doet dat met je vastgoed als je daar wat koopt of daar wat wil kopen? Wat zijn de verwachtingen in de toekomst van de waardestijging de huren? In welke gebieden kan ik investeren?
Doe ik dat in bedrijfsruimten, winkels, kantoren? Daar gaan we het met jullie over hebben. Dus ik hoop jullie volgende keer weer te zien. Tot snel.
