Als je alles op één segment zet, dan loop je natuurlijk wel een groot risico.
Aan wat voor rendementen moet een belegger dan denken?
Ja, dat dat zit voor winkels relatief wat aan de hogere kant. Het geeft toch wat meer rust en stabiliteit in zo’n winkelvastgoed. Dat je ook te maken met lange huurtermijn hebt.
In deze podcast ontdek je hoe je een stabiel passief inkomen kunt genereren uit commercieel vastgoed. We gaan in gesprek met verschillende experts en delen de beste tips en updates uit ons vakgebied. En in iedere aflevering behandelen we twee exclusieve off market panden die nergens anders te vinden zijn. Welkom bij de maandelijkse podcast winnen met vastgoed.
Vandaag gaan we het hebben over investeren in winkels. De retailsector heeft de laatste jaren flink wat verandering doorgemaakt. De opkomst van online winkelen roept bij veel investeerders wat vragen op. Is investeren in winkelruimte nog steeds een goed idee? Wat zijn de risico’s? Wat zijn de voordelen? Mijn naam is Ronald Majoor en om deze vraag te beantwoorden heb ik vandaag Steven Nijijn te gast, expert op het gebied van winkelbeleggingen bij Kastleen Bedrijfsmakelaars.
Steven, welkom.
Dank je wel Ronald, voor de uitnodiging.
Steven, veel aankopen gebeuren tegenwoordig online. Is investeren in winkelruimte nog steeds een slimme keuze?
Ja, eigenlijk wel, want de fysieke winkel blijft eigenlijk wel altijd wel gewoon bestaan. Er zijn sommige dingen die koop je gewoon niet online. Denk maar bijvoorbeeld aan een kapper. Daar zou je toch altijd naartoe moeten gaan. Van opticien, schone specialist. Maar ook een hardloopwinkel. Je wilt toch altijd persoonlijk advies.
Dus dat blijf je op die wijze altijd nodig hebben. Daarnaast zie je ook wel dat succesvolle winkels nu meer inzetten op beleving en op service.
En ja, weet je, dat dat is toch gewoon wat de toekomst blijven. Mensen blijven die behoefte toch altijd wel houden.
Oké, maar wat maakt die winkel, de winkelvastgoed dan veel aantrekkelijker dan bijvoorbeeld het investeren in woningen of het investeren in vakantiewoningen of het investeren in bedrijfshallen?
Ja, vanuit een beleggerssperspectief heb je vaak wel kans op een wat hogere rendement.
Dus je hebt te maken met met langere termijnen, huurtermijnen. Dus dat kan wat meer rust geven natuurlijk in de portefeuille ten aanzien van woningen jaarlijks worden verlengd.
Maar wat zijn die huurtermijnen dan?
Nou ja, voor winkels is dat vaak vijf plus vijf jaar. Ja. Hè, dus dus dus dat geeft gewoon een een lange visie. Bij woningen wordt het per jaar verlengd.
Vakantiewoningen kunnen aantrekkelijk zijn, alleen dan zit je met een seizoenen en met toerisme. Dus ja, het geeft toch wat meer rust en stabiliteit in zo’n winkelvastgoed. Dat is ook te maken met lange huur termijnen.
Oké. En wat is de zekerheid van zo’n winkel? Wordt er een waarborgsom afgegeven? Hoe werkt dat?
Ja, er worden wel waarborgsom afgegeven.
Vaak drie maanden, soms ook langer, afhankelijk van de staat van de huurder. Bij woning is het misschien vaak maar één of twee maanden. En ja, je gaat vaak ook natuurlijk wel onderzoek doen naar zo’n winkelhuurder om te kijken ook hoe zijn exploitatie eruit ziet. Dus of hij wel met zijn omzetten bijvoorbeeld op die plek, die type huurder, ook daar succesvol kan zijn, want dat is ook uiteindelijk het doel.
Ja. En ik hoorde je net als we het hebben over rendementen van winkels. Ja.
Aan wat voor rendementen moet een belegger dan denken?
Ja, dat dat zit voor winkels relatief wat aan de hogere kant, maar dat zit vaak zo tussen de zes en negen procent. Nogmaals, hè, dat hangt natuurlijk wel heel erg af van de type huurder die je hebt en ook op welke locatie het vastgoed zit.
Oké.
Hè, dus als je in de hoofd winkelstraat zit bijvoorbeeld, ja, kan je hogere waardes ophalen dan wanneer je in de zijstraat hebt of in een buurt super.
Heeft dat te maken met hoe goed je een winkel kan invullen op dat moment, het risico van leegstand?
Ja, een een stukje bestemmingsplan is natuurlijk heel belangrijk. Dus hoe breed is het, is het inzetbaar. Ja. Dus wel vaak zo dat in kernwinkelcentra hebben ze het vaak gespitst op de beleving van het shoppen. Ja. Dus dan heb je dat vaak als bestemming. En daarbuiten zie je vaak een bredere bestemming, waardoor meer ook dienstverlening dat zaak zijn toegestaan.
Oké, maar op zo’n a locatie, waar praten we dan over? Is dat want jij hebt het hebt het over tussen zes en negen procent. Ja. Dat gaat meer dan zes procent en op een B&C locatie naar negen procent.
Ja, of eigenlijk misschien iets andersom, omdat je de omzetpotentie in de kern winkelstraat is natuurlijk veel hoger. Ja. Dus huurders kunnen daar ook een hoger huur betalen.
Oké.
Ten aanzien van de zijstraten, dus de zeewinkelgebieden vaak, want die worden gericht bezocht.
Oké, maar op het moment dat ik een A-locatie koop, dan heb ik minder kans op leegstand, geef je net aan. Klopt. Heb ik te maken met een kwalitatief betere huurder, Maar dan moet ik genoegen nemen met een lager rendement omdat het risico voornamelijk eruit is.
Nou ja, wellicht wel. En je hebt het grootste risico wat eruit is, is natuurlijk die leegstand. Oké. Want op de zee locaties is het vaak wat moeilijker om in te vullen. Die huren zijn wel wat lager, maar je hebt ook een andere categorie ondernemers waar je mee te maken krijgt. Vaak zijn dat starters.
Ja. En dat kan met uitdagingen met zich meegeven. En op de A1-locaties heb je vaak te maken met ketens. En die ketens hebben meestal ook wel een eigen vastgoedtak, waarbij je gewoon met professionals in gesprek bent.
Oké. En zo’n C-locatie, moet ik dat zien als een soort Arijroute naar het centrum toe?
Ja, dat kan een Arijroute zijn, of in een wijkwinkelcentrum.
Oké.
Hé, wat is het grote verschil tussen die huurcontracten? Als ik nou een winkelruimte heb of een bedrijfsruimte, want je gaf net aan van oké, het kan in de lengte zijn, in de huurmijnen.
Zitten er ook nog andere verschillen tussen?
Ja, winkeliers of huurders daarvan die genieten vaak iets meer huurbescherming dan bij een kantoorruimte. Dus het is voor een verhuurder is het wat lastiger om een winkelruimte op te zeggen ten aanzien van kantoor of van bedrijfsruimte.
En ja, dat dat geeft dat is eigenlijk één van de grotere verschillen wat je daarmee te maken hebt.
En je hebt een huurtermijn van vijf plus vijf jaar. Ja. Worden er wel eens afwijkende huurtermijn afgesproken? Kan dat?
In theorie zou dat kunnen. Kijk, wettelijk is vastgelegd een termijn van vijf jaar. Eigenlijk tien jaar, maar daar kan je opzeggen naar vijf jaar. En er bestaat een mogelijkheid om een proefperiode aan te gaan van twee jaar. Maar het is ook helemaal afhankelijk of het past bij deze verhuurder of die dat ook wenselijk vindt.
Ik ben nu een belegger en ik heb bijvoorbeeld vijfhonderdduizend euro tot mijn beschikking.
Ik heb al twee pandjes, ik heb een bedrijfspand en ik heb een vakantiewoning. Is het dan verstandig om zo’n winkel ook aan te kopen?
Het is vaak wel verstandig om wat diversiteit in die portefeuille te houden, omdat je daar je risico’s natuurlijk ook mee spreidt. Oké. Dus je hebt je paarden al op twee punten gewet, zeg maar. Ja. En een derde erbij is natuurlijk een goede categorie. Ja. Als je alles op één segment zet, dus bijvoorbeeld alles op woningen en met alle regelgeving die nu plaatsvindt met de huurprijsregulering, dan loop je natuurlijk wel een groot risico.
En kijk je dan ook nog bijvoorbeeld als ik aangeef dat ik zo min mogelijk risico wil hebben naar het soort winkel wat ik aankoop?
Ja, en ook wel naar de locatie waar die in zit natuurlijk, het onderhoud staat en wat voor type huurders daar eventueel op af kunnen komen. Het moet natuurlijk ook bij huurder zijn die eventueel ook wel bij jou passen.
Maar stel je voor, ik koop een winkel met een huurder erin. Ja.
Kijk je dan ook naar het toekomstperspectief? Stel je voor dat die huurder eruit gaat, ontvang ik dan op dezelfde huur?
Wat voor soort huurder ga ik erin krijgen? Is het een dienstverlener? Is het een retailer?
We kijken best wel breed, dus we kijken ook natuurlijk een stukje in de toekomst van hoe zit het met de indexatie?
Dus zit daar nog een waardestijging in de huur? Daarnaast is natuurlijk nog een stukje indirecte rendement van vastgoed dat in waarde stijgt. En natuurlijk gaan we inderdaad ook kijken van stel dat die huurder eruit zou gaan, wat is dan de consequentie voor die locatie?
Dus wat wat betekent het dan qua type huurders wat je ooit gaat treffen en wellicht ook misschien wel met de buren.
En je hebt het net over rendementen, risico’s en indirect rendement. Ja.
Hè. De rendementen die je net hebt genoemd, dus de zesennegentig procent, dat zijn de rendementen waar ik mee start.
Ja, dat zijn je aanvangs rendementen, klopt.
En dan de waardestijging zit in je indexering?
Er zit een gedeelte natuurlijk in je huurstroom zit een waardestijging met een indexering, afhankelijk van wat je af hebt gesproken. En daarnaast kan er natuurlijk een waardestijging zijn van het vastgoed zelf. Dus je koopt het voor een bedrag x en de mate de tijd vordert, kan vastgoed natuurlijk meer waard worden. Dus als je het dan uiteindelijk ooit verkoopt, is er natuurlijk kans dat je voor een hoger bedrag verkoopt dan dat je het ooit hebt aangekocht.
Dus je hebt je directe rendement en je indirect rendement en die combinatie maakt het rendement aan het eind als je verkoopt. Dus je kan terugrekenen wat je uiteindelijk hebt ontvangen? Ja. Oké.
Het aanbod van goedverhuurde winkelpanden heb ik even nagezocht. Ik kan ze niet vinden op verschillende sites. Hoe kom ik nou aan een goedverhuurde winkelpand als ik dat zou willen aankopen?
De meest goedverhuurde winkelpanden zijn ook wel in handen van lange termijn beleggers. Dat heeft natuurlijk te maken ook met de huur termijnen die vaak lopen in de contracten. Ja. Dus die komen niet zo heel snel op de markt. Oké. Daarnaast zie je dat dat banken winkelvastgoed wat moeilijker financieren tegenwoordig. Dat dat vinden ze een iets hoger risicoprofiel.
Dus daardoor is er gewoon wat minder handel. Ja.
Dus ja, de meeste transacties in ieder geval die wij ook doen, die zijn off market. Ja. Dus je ziet eigenlijk maar een fractie van wat op funner staat is wat er echt echt beschikbaar is.
Dus mensen moeten je weten te vinden normaal de goede product te komen?
Ja, dus eigenlijk zou je moeten aanmelden bij ons, bij Kastené bedrijfmakelaars. En dan kunnen wij de ondernemers helpen met het vinden van het exclusief aanbod dat wij hebben.
Maar kijk je dan alleen naar het aanbod wat jullie zelf in de verkoop hebben? Of kijk je ook breder?
We kijken breder, dus partijen geven vaak op wat hun zoekprofiel is, dus ze hebben een wens van een bepaalde investering dat ze willen doen, hun budget, of ze verwachten een huurstroom. En dan gaan wij gewoon op zoek naar de locaties of naar het vastgoed dat dat kan bieden.
Oké, Maar op het moment dat je aangeeft dat die banken op dit moment zeggen: oké, we financieren dat wat moeilijk, maar ze financieren ongetwijfeld wel wat?
Ze financieren wel wat. Dat betekent alleen wellicht ten aanzien van woningen dat je eigen inleg iets hoger zou moeten zijn.
Oké, maar je adviseert wel om die mix aan te brengen als je zegt ik heb al een portefeuille aan woningen, want je ziet nu dat die woningen redelijk gereguleerd worden.
Je hebt te maken met de fiscale drukkebox drie, je hebt te maken met de huurregulering van de middenhuur. Dus je ziet denk ik ook dat mensen wel overstappen naar anders zorg onroerend goed.
Ja, dus dat is het stukje stabiliteit wat ze dan zoeken. Want de regels rondom woningen zijn natuurlijk wat veranderd. Dus je merkt ook dat veel particuliere eigenaren namen hun woningvastgoed verkopen, dus dat zijn ze het uitponden, maar op de bank laten staan, dat kost geld, dus kiezen ze ervoor om het in andere dingen te investeren en onder andere dan in winkels. En dat heeft te maken dus met het wat hogere rendement en de langetermijnvisie wat daaraan gekoppeld zit.
Oké, maar als ik nou het even kort samenvat, we praten over een paar dingen. We praten over locatie, kwaliteit van de huurder en de ligging van de winkel heeft natuurlijk te maken met de locatie. We praten over rendement en we praten over van hé, het is onzichtbaar voor ons.
Klopt.
En die zichtbaarheid die kunnen ze ophalen bij jou. Ja.
Je kan over de andere aspecten kan jij een advies geven om te kijken wat het best bij een belegger past als ik het goed.
Ja, klopt. Ja, dat is eigenlijk altijd maatwerk wat we leveren. Dus het is niet een simpel standaard verhaal wat je iemand kan bieden. Je gaat echt met iemand zitten. Dus eigenlijk wat je in de winkels ook terugziet, stukje beleving, stukje service. Dat is wat wij ook leveren.
Oké. En kan je twee voorbeelden noemen van panden die je nu bijvoorbeeld of market in de verkoop hebt waar je wat dingen kan toelichten?
In het kort, wij hebben nu een goed verhuurd winkelpand met woning erboven in Bussum aan het Julianaplein.
En die winkelruimtes hebben net de huurprijs aangepast is herzien. Dus die is weer die is weer marktconform eigenlijk op dit moment. Dus dat is de eerste. Ja. Ik denk dat dat wel een hele interessante is voor partijen. Zit ook op een goede plek. En daarnaast hebben we nog een andere locatie dat ligt iets meer buiten het centrum.
Dat zit aan de Laarweg in Bussum en daar zit wellicht wat meer ontwikkelpotentie in. En dat is een wat grootschalige project.
Dus dat is eigenlijk voor een andere doelgroep?
Dat is een andere doelgroep en dat geeft dus ook aan. Dus we hebben volledig verhuurd vastgoed, maar ook projecten die nog ontwikkeld kunnen worden.
En dat volledig verhuurd vastgoed, je praat over een woning met een winkel, dus je hebt eigenlijk meteen de mix te pakken?
Ja, en direct rendement eigenlijk vanuit de huur.
Maar je gaf aan, hij is net net aangepast. Hoe werkt dat? Als je een winkelruimte laat, kan je die elk moment laten aanpassen dan?
Nee, in principe kan dat per vijf jaar. Dus de huur termijnen die gelden voor winkels zijn iedere vijf jaar. En is wettelijk vastgelegd dat een huurder of een verhuurder een verzoek kan doen tot een huurprijsaanpassing.
Oké, en hoe gaat dat?
Ze doen een verzoek, ze zeggen joh, dit is de huur die we nu betalen. De gebruiker, de huurder heeft vaak zelf met de buren even getoetst van joh, wat zou de huur mogen doen? Of wellicht hebben ze het wat breder bekeken. En dan nemen ze contact op met de pandeigenaar en dan doen ze een verzoek voor een huurprijsaanpassing. En wat vaak dan gebeurt is dat ze een verhuurder ons aan inschakelt met de vraag van joh, kun je even meekijken dat wat zij vragen, klopt dat? Of moeten we misschien anders zien? En dan kunnen wij dat proces uit handen nemen.
En dat doen ze met een aantal vergelijkingpanden?
Ja, dan nemen ze vaak vijf tot tien panden gemiddeld van vergelijkbaar oppervlak en locatie en dan gaan we kijken of de prijzen die nu worden betaald of dat inderdaad nog maar conform is.
Ik vind dat nog wel een belangrijke voor de beleggers, want ik koop een pand bij jou. Dat is verhuurd de afgelopen vijf jaar al, er heeft geen aanpassing plaatsgevonden en jij moet mijn advies daarin geven. Er komt een huur uit, ik noem me wat, van vijfentwintigduizend euro, maar ik wil wel weten dat die huur de komende jaren er nog uit gaat komen. Gezien de lengte van de huurovereenkomst heb ik er recht op, maar het kan op elk moment worden aangepast. Hoe zit dat dan?
Dat is natuurlijk eigenlijk pas aan het einde van de eerste huurtermijn, dus iedere vijf jaar.
Je kan niet per jaar zeggen: ik wil nu dat er een andere huurprijs Maar als ik in jaar zes zit?
Ja, dan dan is die mogelijkheid wel daar inderdaad. Ja, maar goed, ik denk dat het voor jezelf ook goed is om af en toe dan te toetsen met makelaar of met je vastgoedadviseur van joh ja, ik ik heb nu dan wel een hele hoge huur. Ja. Maar is het nogal marktconform? Of gaat dat een risico vormen voor voor mijn huurder? Kijk, uiteindelijk wil je natuurlijk ook dat je huurder een gezonde boterham kan verdienen en het is lekker om een hoger rendement te hebben en een hoge huur, maar de langetermijnvisie dat is eigenlijk wel iets wat meer past bij winkels. Dus het liefst heb je gewoon de huurder die gezonde boterham kan verdienen daar.
Dus jij toetst de huur, ondanks dat ik een pand koop waar vijfentwintigduizend euro in zit, toets je de huur en dan zeg je van: hey, die vijfentwintigduizend euro die hoort twintig te zijn of die hoort dertig te zijn.
Ja, dat kunnen we vaak vooraf ook al aangeven of bij aankoop.
En ten tweede kan je ook aangeven wat de kwaliteit van de huurder is of ik daar nog lang genot van heb, ondanks dat er een uur overheen stond.
Ja, we maken altijd wel een korte risico-analyse van van de partij die erin zit en geven altijd inderdaad aan nou ja, wat de risico’s zijn of dat we een enorme groei zien zien in die branche. Kan natuurlijk ook een bepaald risico zijn dat we denken: hé, hij zit nu in een winkel van vijftig vierkante meter, die branche is zo aan het groeien, hou er rekening mee, misschien dat hij over vier jaar opzegt, omdat hij een grotere winkel wil. Dat kan natuurlijk ook. Maar dat zijn een succesverhaal.
Ja, Steven, volgens mij hebben we alles besproken, of heb ik wat vergeten?
Nee Ronald, volgens mij hebben we alles wel aangestipt.
Maar als nou een belegger nou zegt van joh, ik heb toch nog wat vragen naar aanleiding van van deze podcast, wat kan die terecht?
Dus ze kunnen me een email sturen Stephen het kasené punt n l of ze kunnen bellen naar ons kantoor op nul vijfendertig zes vier zes nul nul vijf nul.
Oké, nou alsnog bedankt dat je hier was. En kijkers ook bedankt en luisteraars en op het moment dat je meer van ons wil weten abonneer dan op dit kanaal. Volgende keer hebben we het over bedrijfsruimte en die keer erop dat zal maandelijks zijn zodat we waarschijnlijk hebben over financieren de fiscalist kon nog aan bod, de accountant kon nog aan bod dus vanuit alle hoeken gaan we kijken hoe we de beleggingen kunnen belichten. Tot snel.
