Als je hem heel erg plat slaat, zou je zeggen: verduurzamen is het krijgen van een beter label. Maar in feite is het natuurlijk het verbeteren van je footprint.
En zeker in kantoorvilaties, het moment dat die een goed label hebben, zijn die gewoon heel goed vloeibaar.
Die zijn leeg.
Meer waard Ja.
Dan verhuurd. Ja. Dus het is ja, is goed voor het milieu, voor je huurder. Ja dat ook. En een beetje en een beetje voor jezelf.
In deze podcast ontdek je hoe je een stabiel passief inkomen kunt genereren uit commercieel vastgoed. We gaan in gesprek met verschillende experts en delen de beste tips en updates uit ons vakgebied. En in iedere aflevering behandelen we twee exclusieve off market panden die nergens anders te vinden zijn. Welkom bij de maandelijkse podcast ‘Winnen met vastgoed’.
Vandaag Vandaag gaan we het hebben over het verduurzamen van beleggingspanden. Wat levert het op? Wat zijn de kosten? Wat zijn de kansen?
Valkuilen? En waar moet je als belegger rekening mee houden? Mijn naam is Ronald Majoor van Castanee Bedrijfsmakelaars en ik heb twee mensen uitgenodigd die specialist zijn op dat gebied. Dennis van Daalen, taxateur bij Castané Bedrijfsmakelaars en Remco Gerritse van Label-Experts.
Remco, kan jij eens vertellen wat jullie nou exact doen?
Ja, zeker. Ik ben dus Remco Gerritse. Ik ben samen met Raymond de Singer en Willem van Heert zijn wij Label-Experts gestart.
Een tijdje geleden, inmiddels drie jaar, vanuit een interesse en vanuit een soort van noodzaak.
We komen alle drie uit een andere branche. De een van de beurs, de andere bij de ABN AMRO en ik uit techniek en ontwerp.
Allemaal een beetje vastgoed, in onze omgeving veel vastgoed.
Allemaal oplopen tegen het probleem van we moeten gaan verduurzamen. Je hoort het overal.
Nou, die interesse werd gewekt door waar moeten we dan zijn? Wat kunnen we doen? Ik heb zelf mijn hele huis verbouwd, redelijk de planken raak geslagen, maar ook nog dingen vergeten en zo zagen we dat ook bij het andere vastgoed. Daar hebben we met zijn drieën de stoute schoenen aangetrokken om een opleiding te gaan volgen. Dat was nog niet zo makkelijk.
Een hoop bureaucratie, dachten we toen. Dingetjes die niet echt hout snijden, dachten we toen.
Dat hadden we ook nooit gered zonder elkaar, dus elkaar er doorheen gesleept en inmiddels zijn we allemaal gecertificeerd en zijn we bezig met het labelen van panden.
Energielabels afgeven was in eerste instantie het verhaal, maar al vrij snel bleek dat er meer behoefte is en dat is met name op het gebied van advies. En wat voor soort advies? Nou, wat je wat je veel ziet, je hebt een voor de huismakelaars, zeg maar, die heeft een een label nodig bij de transactie.
Dus dat is het opnemen van een label, afgeven, melden en daarmee is ons werk veelal klaar. Maar voor beleggers zien we natuurlijk dat er een hoge noodzaak is van: joh, ik heb een pand, het heeft niet zo’n goed label, wat kan ik eraan doen? Want ik moet naar een beter label of ik wil naar een beter label. En dat is eigenlijk inmiddels onze hoofdtaak geworden, dus daar zijn wij erg druk mee.
Voordat we daar dieper op ingaan, Dennis.
Taxateur, bij ons kantoor.
Ja, dat klopt.
Sinds tweeduizend negentien. Met veel plezier overigens.
Ja, als taxateur ben je degene die de, met name voor de financiering de taxaties maakt en wat wij merken is dat duurzaamheid steeds belangrijker wordt in dat in dat hele proces.
En en dat daar steeds meer de nadruk op komt te liggen. Ja. En nu met de wet betaalbare huur en de punten huur zie je dat dat het nog wordt. Dus wij zijn altijd heel blij met met de de labels van Remco, omdat we daarmee verder kunnen.
Oké, hé en als we dan even kort zeggen van naar naar de luisteraars. Wat betekent verduurzamen nou exact?
Als je dat nou even kort Ja, als je hem heel erg plat slaat, dan zou je zeggen, verduurzamen ze krijgen van een beter label.
Ja. Maar in feite is het natuurlijk het verbeteren van je van je van je footprint van de woning. En zorgen dat je dat je minder minder verbruikt. Minder uitstoot, met als voordeel dat je minder kosten hebt en als voordeel dat het beter is voor onze aardbol.
Minder verspilt dus eigenlijk. Ja. Het is niet alleen het verbruik, maar het is met name het weglopen van je energie en daarmee je centjes.
Ja, zeg je, maar als namens de belegger spreek, die zeggen: ja, weglopen van mijn centjes, de gas- en elektrarekening staan op de naam van mijn huurder, Dus wat schiet ik daarmee op? En die discussie was er in het verleden veel. Die is er nu een stuk minder, maar wat wij natuurlijk zien is dat mensen hun pand huren in het verleden toen die energieprijzen laag waren, zeiden ze van oké, we kijken naar locatie, we kijken naar pand, we kijken naar indeling, keken nooit naar de energieprijzen.
Precies.
En inmiddels zijn die energieprijzen maken onderdeel uit van hun huisvestingsbudget, dus er wordt op dit moment ook gekeken naar labels. Maar als we nou kijken Dennis naar, volgens mij is het heel makkelijk bij sociale en middenhuur om te zien wat voor een effect een investering heeft. Je hebt een huur in de middenhuur of sociale huur van driehonderd euro per maand bijvoorbeeld in de sociale huur, je gaat van een f naar een a-label en in een keer schiet je huur naar vijfhonderd euro. Dus je ziet, ik ga tweehonderd euro omhoog, vierentwintighonderd euro per jaar en het kost me vijfduizend euro, dus ik heb een goed rendement op mijn investering.
Ja. Maar ja, we zitten ook in het commerciële vastgoed. Ja. Hoe zie je dat?
Ja, dat is een stuk lastiger. Kijk, bij die bij die bij die punten huren, is het echt aantoonbaar. Wat is de winst onder gelijkblijvende omstandigheden van van alle andere zaken. Wat is nou je winst als je een f-label hebt en je en je gaat naar een a plus leuk.
Want dan schiet je met met met veertig, vijftig punten omhoog. Ja. Vier euro zoveel per punt hé, dat gaat echt heel hard. Bij commercieel vastgoed is dat een stuk lastiger.
Het is in Kijk bij kantoren is het simpel als je slechter label hebt dan c. Ja, dan heb je een gebruiksverbod hé. Dan mag je het niet gebruiken. Nee.
Dan heb je ineens een incentive om dat te doen, omdat het moet. Je zou het eigenlijk moeten willen, maar dat is een andere discussie. En dat is bij andere gebouwen veel minder hard te maken. De Wat mijn vak is onderbouwen en vergelijken en het is bijna, het is ontzettend lastig om te zeggen ik heb een pand met een f-label en een pand met a-label.
Wat is het verschil? Maar vaak is een pand met een a-label ziet er gewoon een stuk beter uit dan een pand met een f-label. Dus en dat zie je dan weer in Dus het is wat moeilijker te te duiden. Ja.
Maar banken zijn vooral hé, vooral de groot banken ABN, ING, Rabo die zijn enorm bezig met het met dat verduurzamen en die die die verplichten je gewoon om om om te verduurzamen want anders financieren ze het niet meer of je krijgt een rente opslag. Dus daar zit al wel weer een extra push in voor om toch die stap te gaan maken.
Maar zie je dat wat wij zien bijvoorbeeld bij de verkoop van beleggingspanden, zeker als je het ziet op kantoor, omdat er een verplicht C-label is, dat als je iets verkoopt, kijkt eigenlijk een belegger en die zegt: oké, ik vind het pand dit waard, ik wil het navolgende rendement draaien, het leegstandrisico, gezien het opleveringsniveau enzovoort, maar ik neem in aftrek de kosten om het van C naar A te maken, Dus van een zeelabel naar een a-label te krijgen, plus de energie die ik er zelf moet insteken, dus dat gaat veel harder, gaat je prijs naar beneden dan dat een verkoper het zelf zal doen, want die brengt zijn eigen tijd niet in rekening.
Is dat ook te vertalen in een taxatierapport? Dat je zegt van nou, weet je, als c-label, ik weet wat de kosten zijn om van C-label, dan heeft het pand deze waarde en dan heeft het pand die waarde?
Dat lastig om te onderbouwen, omdat ik met referenties werk en die referenties zijn nooit één op één vergelijkbaar. Dus ik heb niet exact hetzelfde pand met een c en exact dezelfde pand met een A-label. En waar zit dan het verschil? En dus dat dat is heel lastig.
Wat je wel weet is dat een banken je Ik moet voor als ik voor de groot banken taxeer, dan moet ik een een extra waarde opnemen alsof het gebouw een a label heeft.
Oké. En mijn uitdaging is van wat is dat dan? Nou, is dat dan de meerprijs van het van het verduurzamen? Is dat dan de waardesprong? Dat is heel lastig te te heel lastig te onderbouwen.
Ja, en en neem jij dan ook gebruiksfunctie mee in die die sprong van c naar a bijvoorbeeld? Ja, dat is wel interessant. Nee.
Want voor ons als als labelaar, om het maar zo te zeggen, is de gebruiksfunctie wel degelijk bepalend voor het label.
Maar wat bedoel je met gebruiksfunctie?
Nou, als een als een pand Neem een Eigenlijk zijn alle, want je hebt twee verschillende type labels, hè. Dat is utiliteit en woning. Ja.
Eigenlijk is het één label, alleen ze hebben het gesplitst omdat wonen altijd als heeft wonen. Dus dat is wat makkelijker te vertalen. Voor utiliteit heb je een genormaliseerde gebruiksfunctie. Dus een winkel heeft andere normen dan een kantoor. Ja.
Als Dennis dus een pand gaat taxeren, dan zou die en wij zouden daar eerst geweest zijn en wij hebben dat gezien als winkel. Ja. En wij zouden daar een een label a op kunnen plakken. Ja.
En het wordt een uiteindelijk een kantoor. Ja. En hij heeft daarmee met die a gerekend. Dan zou een kantoor op het moment dat wij dat nieuw labelen, zou een c hebben of een d hebben, dus die zou een ander label hebben.
En waar heeft dat mee te maken?
De genormaliseerde, aangenomen waarde wat je verbruikt per gebruikt, type gebruiksfunctie. Bij een winkel gaan ze ervan uit bijvoorbeeld dat altijd je deur openstaat.
Dat het de ventilatie minder belangrijk is dan dat je de hele dag in een kantoor zit. Daar is het klimaat binnen veel belangrijker dan bij een winkel. Industrie hoeft eigenlijk helemaal geen label, omdat dat open kan zijn. Dat hoeft niet geïsoleerd te worden.
Als je een glasblazerij hebt, dan is het altijd warm binnen, dus daar hoef je geen verwarming Maar daar zal het in de toekomst ook wel naartoe gaan.
Waarschijnlijk, maar het in eerste instantie gaat het erom dat ieder type gebruiksfunctie, een restaurant, andere normen dan een winkel, dan een sporthal.
Dus dat is heel bepalend voor het label. Klaarblijkelijk dus niet voor de taxatie.
Nee, en ik ga uit van het label wat er ligt. Ja.
Ja, maar zien wij van op het label zien we niet staan wat voor gebruik erop zit.
Ja, dat staat er wel Ja, dat staat er wel op.
Maar er zijn natuurlijk maar weinig panden winkels die als kantoor gebruikt kunnen worden, dan krijg je meer de dienstverlenende panden. Praat je dan over makelaarskantoren dus waar met een soort inloopvuls?
Nou, wat is een wat is een bank die in een winkelstraat gaat zitten in een auto in een oude molenzaak. Kan in één keer een bank gaan zitten, die is gelabeld als zijnde winkel en dat wordt een kantoor, want ik als ik naar binnen loop zie ik een kantoor en zie ik geen winkel meer.
Het is wel leuk dat je dat zegt hé. Vorige keer hebben jullie bij ons een winkel getaxeerd of gelabeld. Ja. Praten je over een casco winkel.
Ja. En casco winkel, daar zit niets in, geen voorzieningen, gewoon een a label. Ja. Vervolgens gaat die huurder erin, maar kan het door de voorzieningen die de huurder aanbrengt, kan het label naar een ander niveau getild worden, want op het moment dat die slechte voorzieningen aanbrengt of slecht verlichting of niet geen duurzame spullen bedoel ik, dan zou ik naar een ander label kunnen gaan.
Hoe zie je dat?
Nou, duurzame spullen, dat maakt niet zoveel uit. Als hij daar een koelkast neerzet of een espressoapparaat wat de hele dag staat, dat is voor ons niet van belang. Verlichting wordt wel meegenomen, dat is op zich wel vreemd, want een bichoteriewinkel of een juwelier heeft heel veel lampjes hangen en een restaurant heeft bijvoorbeeld heel weinig lampen hangen voor de sfeer.
Dus het licht wordt wel meegenomen, maar dat is eigenlijk gekomen omdat ze een stimulans wilden hebben dat alle kantoren en alle bedrijfsruimtes naar ledverlichting gingen. Daarom hebben ze dat erin gezet.
De rest van de winkel maakt niet uit. Dus of jij een koelvitrine hebt die open of dicht is, dat Maar een airco?
Een airco is een is een installatie en die heeft wel degelijk invloed op het label, ja.
Ja, wat we bijvoorbeeld zien is bij landelijke ketens, die hebben allemaal een die leeg via altijd een winkel casco op. Als je het bijvoorbeeld hebt over een ethos en die zorgt voor zijn eigen systeemplafond, zijn eigen warmte en koe voorzieningen enzovoort en die zullen echt wel duurzaam zijn. Ik zeg niet dat ze niet duurzaam zijn, maar die kunnen wel invloed uitoefenen dus ten opzichte van mijn cascowinkel.
Ja, als wij een casco binnenlopen, een bestaand pand, dan moeten we altijd kijken naar wat was de functie hiervoor. Hoe was het gebruik hiervoor?
Anders moeten we kijken naar BAG. Wat schrijft de BAG voor als winkelfunctie, kantoorfunctie, industriefunctie?
Bach, kun je misschien de BAG even uitleggen, want niet iedereen is bekend met die Het BAG is waarin de gemeente aangeven wat de gebruiksfunctie, het doel is van het pand.
Dus een winkelfunctie kan je niet zomaar in gaan wonen, want dat is niet het bestemmingsplan. Dat is een beetje het bestemmingsplan aangegeven.
Als wij een casco-unit binnenkomen met niks, geen voorziening erin, zouden we dat niet kunnen afmelden omdat we altijd een verwarmingsinstallatie en een warmwatervoorziening moeten hebben. Dus dat moeten we dan forfaitair aan gaan nemen en dat zijn waardes die veelal ongunstig zijn. Dan moeten wij gewoon zeggen: er zit een conventionele ketel in of er zit een elektrische verwarming in en er zit een boiler in. We moeten dus eigenlijk wat verzinnen, een ongunstige situatie.
Maar hoezo moet je een ongunstige situatie verzinnen?
Omdat ieder pand heeft een warmwatervoorziening nodig en we kunnen natuurlijk niet zeggen: er staat een warmtepomp, een hele gunstige situatie. Dan zou je hem gunstig inschatten.
Maar beide is een aanname, dus je gaat van de slechte situatie heen?
Gaat altijd van de slechte situatie. Slechter wordt het niet. Dat is de opdracht waar je mee meekrijgt.
En en Dennis op het moment dat je dat dat hoort, We hebben het net over een casco winkel.
Vervolgens gaat er een landelijke keten. Bij ons is juist van invloed. De waarde van een pand wordt hoger naarmate de van een winkel naarmate de huurovereenkomst langer is en de kwaliteit van de locatie beter is, de kwaliteit van de huurder beter is.
Maar hoe zie jij dat in je taxatierapport? Want ik heb een a label en vervolgens gaat er gaat er een juwelier in en ik schiet naar de c-label door de hoeveelheid verlichting die je aanbrengt enzovoort. Heeft dat invloed op mijn waarde dan?
Nou, even even nog heel even daarop terugkomen. Je schiet dus niet op het moment dat er een andere huurder inkomt naar een ander label. Het zou een ander label moeten zijn.
Met andere woorden, als ik een label heb gedaan vandaag, dan is dat label tien jaar geldig. En als dat een winkel was op dat moment, dan heb ik tien jaar een geldig label op een a. En als ik daar een kantoor getroffen had, had dat een slecht label geweest. Dus dan heeft eigenlijk dat kantoor, of de eigenaar dus, de komende tien jaar geluk.
Maar ja, ik kan ook ongelukken hebben. Heb negen jaar geleden een A-label van je gehad.
Dennis gaat over twee jaar taxeren. Dus die jij moet over een jaar een nieuw label en dat label wordt c. Ja. Zonder zonder invloed van mij als eigenaar van een winkel. Ja. Alleen door de exploitant gaat het omhoog. Wat voor effect heeft dat?
Met name zit dat effect in de in de courantheid verhuurbaarheid. Oké. Een een kijk een een huurder die betaalt zijn gasrekening. Nou ja, we weten allemaal wat er afgelopen jaar is gebeurd.
Ja. Dus die kijkt heel, die kijkt wel degelijk naar naar naar het label. Ja. Hoe beter je label is, hoe groter de kans dat je het verhuurt binnen een afzienbare tijd.
En hoe groter de kans dat hij ook wel voor langere tijd wilt huren, omdat je denkt van ja, nou ja, goed ik heb een goed label. Dus voorlopig, hè, is dat is dat mijn mijn mijn uitgangspunt.
En hetzelfde zou kunnen zijn voor de verkoopbaarheid. Een gebouw met een goed label als er een eigenaar gebruiker komt kijken bijvoorbeeld hier van nou, ik wil dat wel hebben. Gebouw met een goed label, ja, verkoopt denk ik makkelijker dan een een gebouw met een met een met een matig label.
Dat is bij bij een bij een kantoor is het zo. Bij bij bedrijfshallen en en winkels maken we dat nog niet mee, omdat die daar wordt nog steeds veel beter gekeken naar lengte van huurovereenkomst, kwaliteit van de huurder, locatie.
Maar die huurder die stapt in ook op basis van dat van dat label.
Ja, bij winkels is dat nog niet zo. We zien echt bij kantoren zien we echt, maar dan moeten we ons c label hebben. Alleen bij kantoren zien we ook volgens mij is tweeduizend dertig als ik het goed zeg, dat we naar een a label moeten met kantoren.
Nee, is nog niet vast. Ze verwachten dat het bij tweeduizend dertig wordt het herzien, het label.
Oké.
En de verwachting is dan dat kantoren naar een A gaan en dat er ook een minimaal label komt, bijvoorbeeld voor winkels en andere type gebruiksfunctie. Maar het is nog niet zo dat een kantoor naar een A moet, nee.
Ze wel dat het gaat gebeuren.
Ja, als je het gaat herzien, ga je het niet verslechteren, dus dan zou je een stap moeten maken.
Dus ga je verduurzamen, ga dan maar naar een met je kantoor, wat ook de moeilijkste is, naar een a.
Dan zit je met een winkel, als je er een winkel van maakt, altijd goed.
Ja, die kans is natuurlijk wel heel groot dat dat gaat gebeuren. Ja. Want het hangt al heel de tijd in de lucht dat ze het gaan Ja.
Je merkt nu al dat banken daar een beetje op voorsorteren hé door die waarde op te laten nemen en wat wat is het waard als het een a label is? Ja. Waarvan ik denk van oké gaan we gaan we doen hé, maar dat dat is altijd een beetje de truc hé, maar ze ze zijn er al wel mee bezig.
Ja, nou ja, lager lager kan je niet meer bij de bank aankomen straks. Een beetje ongeacht je pand als je het wil een revisie nodig hebt op de financiering of je wil een nieuwe financiering en je komt met een met een g aan.
Nou, dan kom je er niet meer in.
Dat gaat niet meer gebeuren. Dus die willen die bruine panden zoals ze dat noemen, lager dan c, willen ze, dat willen ze eigenlijk niet meer. Ze willen een verduurzaamde groene portefeuille opbouwen en dat is ook echt een doel van ze.
Zo Op basis van de Europese regel gekkeningen waar ze mee te maken hebben.
Maar wat is nou de consequentie?
Ik heb nog wel wat beleggers die zeggen: ja, weet je, dat verduurzamen, ik vind het allemaal goed. Ik zet mijn tijd wel even uit. Als iemand nou niets doet op dit moment, vinden jullie daar nou van? Op het moment dat iemand zegt Ik denk dat het handig is dat we het dan over kantoren hebben, want op moment dat je op dit moment nog niets doet met winkels, heb je nog weinig effect erop en bedrijfspanden ook.
Bij kantoren heeft het een veel sneller en groter effect.
Nou en en woningen. Er zijn natuurlijk heel veel beleggers die die veel woningen in een portefeuille. We hebben net al gezegd dat binnen dat segment waarin je gewoon kan aantonen van wat het oplevert of je wil je je panden gaan tillen naar een a en dan in de vrije sector komen, waar je niet per definitie een a voor nodig hebt, maar je wil naar die honderdzesentachtig punten en meer of honderdzevenentachtig en meer.
Dan is verduurzamen natuurlijk één op één te zien wat het oplevert.
Maar even los van wat het oplevert. Kijk, op het moment dat dat ze nou niets doen en we kijken niet naar zometeen zullen we het even hebben over de investering. Ik investeer tienduizend in duurzaamheid, Wat voor rendement kan ik dan draaien? Is natuurlijk heel moeilijk te zeggen. Dat is heel algemeen. Maar stel voor iemand doet nu helemaal niets. Dan gaat ik hoor net jullie het hebben over niet financierbaar.
Dat is één. Zijn er nog andere consequenties die eraan zitten te komen op het moment dat je?
Wetgeving. Uiteindelijk is het loop je tegen wetgeving aan. Uiteindelijk zal de wetgever gaan zeggen wij wij gaan verwachten dat iedereen een bepaald en en wat jij al zei dat gaat ook wel gelden voor winkels en en bedrijfsruimtes. Maar voor kantoren heb je kans dat die dat die stap van c naar a dat die ook bepalend wordt.
Ja, ja.
En dan kun je nu het probleem voor je uitschuiven, maar dan loop je er straks tegenaan en dan moet je.
Ja. Nu heb je een keuze. Je kunt het nu spreiden. Je kan nou ervoor kiezen om om dat in delen te doen als het als dat je beter uitkomt of te wachten tot je huurder weggaat en dat je dan doet en dat je dan een nieuwe huurder zoekt. Maar als je eenmaal zover bent dat de wetgever zegt gij zult, dan ben je te laat.
Ja en dan hang je dan loop je achter de muziek aan en dan dan wordt het wel ingewikkelder.
Ja, nee, dat klopt.
Dat is dat is Niet heel stoer natuurlijk als je nu nog een pand met g en je zegt ik ga er niks aan doen.
Nou, kijk het het was natuurlijk zo dat kantoor villa’s dat was een beetje het meest hippe wat je kon hebben in het verleden, weet Dat dat dat een sjieke uitstraling. Ja. Daar gingen de mooie huurders naartoe.
Monumentenstatus veelal.
Wij merken nu wel dat dat huurders dan zeggen van ja, ik ik in een monument staat als ik het goed zeg heb je nog geen zee verplichting nodig in een kantoorpand. Nee. En en dan zie je toch, we hebben nu een paar panden die hier dus een een slechter label hebben dan zee. Monumentaal was dat vroeger heel goed verhuurbaar, maar nou zeggen mensen ook uit beleid van hun onderneming van, ja, wij willen ook duurzaamheid uitstralen. Zeker. Dus je merkt wel dat de wat wij merken is dat de beleggers die al wel hebben geïnvesteerd, en zeker in kantoorvilla’s, op het moment dat die een goed label hebben, zijn die gewoon heel goed verhuurbaar.
Maar die met een slecht label vallen langzamerhand af, dus eigenlijk schiet zichzelf ook in hun eigen Maar die huurders die betalen zich ook schelen aan stookkosten op gegeven Ja, ja, dus laat ik het zo zeggen, doordat de energieprijzen oplopen, loopt je huur naar beneden, want het zijn gewoon communicerende vaten wat het in het verleden in principe niet was. Dus dat is Maar die incentive vroeger was heel klein omdat onze energie niet zo duur was.
Nee.
En dat is nu gewoon een heel ander verhaal.
Ja, ja, Kijk en die die eigenaar, die belegger, die betaalt niet de energie, maar zijn huurder wel en die reageert erop. Dus hij heeft er indirect wel degelijk baat bij.
Exact, maar voorheen was het altijd zo van joh, maar ik ga toch niet investeren voor mijn huurder. Dat is inmiddels anders geworden, omdat ze zien dat ze dan tegen leegstand aanlopen.
Kijk, wat wat een belegger graag wil weten, Remco, is van wat is nou het laaghangend fruit? Wat kan ik nou, waar kan ik zoveel mogelijk impact mee maken met zo’n laag mogelijke investering? Want dat is in principe waar waar ze het natuurlijk voor doen.
Ja, begrijp ik.
Een pand naar een hoger niveau tillen, dat begint eigenlijk altijd bij de schil. Dus een bedrijfspand heeft natuurlijk een voor- en achterpui, zijkant, bovenkant, onderkant. Op het moment dat dat grenst aan buiten, verlies je daar warmte. Dus dat is ook de volgorde in het opnameprotocol. We beginnen altijd met de schil. Daarna gaan we kijken naar de installaties en daarna gaan we kijken naar hernieuwbare energie, dus zonnepanelen, warmtepompen zeg maar.
Dus wil u de eerste klappen maken, dat is zeker met utiliteit, bedrijfspanden vrij goed te doen, is dat: ga je dak isoleren als dat niet geïsoleerd is? Ga je gevels isoleren? Ga je glas aanpakken, dubbelglas?
Daarmee maak je grote sprongen.
Daarna ga je kijken van nou, hoe ga hoe verwarm ik het? Daar kun je ook sprongen in maken, zonder dat je gelijk naar de warmtepomp gaat. Er is veel angst en dat merken wij ook als er verduurzaamd moet worden, dat dat er gelijk gestrooid wordt, maar ik kan geen zonnepanelen kwijt en ik wil geen dure warmtepomp. Dat is vaak helemaal niet nodig.
Heeft ook weer met de gebruiksfunctie te maken. Dus een restaurant heeft min of is makkelijker te verduurzamen dan een kantoor. Ik heb van de week, toen twee weken geleden heb ik in Delft een restaurantje moeten labelen. Bouwjaar vijftienhonderd negentig. Niet verduurzaamd, acht tafeltjes, een klein led-lampje, sfeer-lampje van drie komma zes volt boven de tafel en dan loop ik naar huis en dan heeft het een A-label.
Oké, maar als je daar een kantoor in zou zetten?
Als daar een kantoor in zet, gaat het helemaal fout.
Dus dat geeft ook aan dat het wel heel belangrijk is dat als je een pand wil gaan verduurzamen, dat je wel weet wat allemaal Dat kan je zelf niet weten. Ik bedoel, daar zijn te veel factoren voor die ons ook nog steeds verbazen. Wij drukken ook wel eens op de knop van rekenen en dan staat er in dit geval een A. Dan ga ik echt nog even door mijn dossier heen om te kijken van: hè, hoe kan dit nou een A zijn?
Ja, dat klopt dan uiteindelijk wel na drie controles.
Als leek denk je natuurlijk: wat gek.
Ja, van dit is niet te doen, hier ga ik niet aan beginnen. Ga niet een pand uit vijftien honderd negentig verduurzamen, want dat is niet te doen. Maar ja, zit een woning boven, er zitten twee winkels naast. De achterkant was dicht, gesloten tegen een andere winkel aan.
Kleine gevel, redelijk goed cv-keteltje, dus Maar goed, even terugkomend op de vraag: waar ga je beginnen? Je begint bij de schil, waar verlies ik de warmte? Vervolgens ga je kijken: hoe ga ik de boel verwarmen?
En als dat nog niet voldoende is om aan een beter label te komen, dat is het wel hoor, althans dan ga je in ieder geval al omhoog, dan ga je kijken naar andere mogelijkheden en dat zit hem in inderdaad de ventilatie aanpassen, dat is heel belangrijk, zeker voor kantoren.
Dus dan ga je naar WTW’s toe, maar ook CO2-gestuurde ventilatiesystemen. Dus die kijken naar: wanneer is het nodig om te ventileren en die staan niet de hele dag te rammen, want dat kost natuurlijk energie.
Maar ook naar zonnepanelen bijvoorbeeld, ja. Dat is wel degelijk een mogelijkheid.
Als we nou even opknippen, verhuurde woningen, appartementen, buitenschil, want dan hebben we natuurlijk niet te maken met al die systemen die erin zitten.
Nee, nou ook, want dan heb je ook natuurlijk verwarming en alles. Maar als wij, en daar zijn we best wel heel druk mee met grote clubs die veel panden hebben, die allemaal tegen het puntensysteem aanlopen.
Het label is belangrijke factor voor dat puntensysteem, dus wij hebben ze naast elkaar. We nemen in eerste instantie, maken we de plattegrond om te kijken naar de vierkante meters die veel invloed hebben. Vervolgens kijken we naar de, wat is er in de woning aanwezig, aan aanrechtbladen en en en kooktoestellen en hangende toiletten. En vervolgens kijken we naar het energielabel. Wat is het nu en wat zou het moeten worden om bijvoorbeeld naar een hogere of naar een vrije sector te komen.
Dan gaan wij zo’n pand in, dan kijken we heel goed naar wat is er mogelijk, want je kan natuurlijk niet een warmtepomp kwijt op de Rozengracht in Amsterdam. Dat werkt niet, maar we hebben wel heel veel tools naarmate we dus nu zien hoe we aan het adviseren zijn om te kijken wat doen we met het trappenhuis.
In het principe is het trappenhuis een verliesoppervlak, tenzij we het trappenhuis aanpakken, dan zijn we dat hele verliesoppervlak kwijt, maar dan zijn we dat ook gelijk kwijt voor vijf huizen, dus dan hoeven we die muren niet meer te isoleren.
Dan kijken we naar voorzetwanden, is het mogelijk. Kijk een een muur vol spuiten met spouw, dat is een hele goede, goedkope, relatief goedkope oplossing, maar bij een halfsteens muur gaat dat niet.
Maar je kunt wel met voorzetwanden gaan werken.
Dan heb je al de grote klappen te pakken. De bovenste etage uiteraard het dak, de onderste etages, de vloer, zeker als het boven een garage zit of fietsenstallingen.
De vorige keer hoorde ik je ook over de meest gemaakte fouten.
Daar hoorde ik ook een vloer naar voren komen volgens mij, toch?
Nou, kijk, de warmte stijgt. Dat is natuurlijk een natuurkundige wet, vandaar dat dat het dak altijd eigenlijk als eerste aangepakt moet worden. Het is een groot vlak, zeker bij een puntdak is dat dus groter dan het vloeroppervlak, dus dat moet eerst. Daarna ga je naar de muren kijken en het HR-glas. HR-glas is wel degelijk een grote factor en daarna ga je pas eigenlijk naar de vloer. Maar ligt die vloer boven een keldergarage, dan is het wel weer van grote invloed op het label.
Dus het is eigenlijk allemaal maatwerk?
Het is zeker maatwerk. Je kunt natuurlijk echt wel met een beetje common sense denken van wat moet ik aanpakken en wat niet, maar we hebben inderdaad ook bij een huis zijn we aangekomen in een straat. Daar hangt het huis bijna scheef van het gewicht van iemand die er allemaal triple glas in de ramen heeft gezet en alle draaiende delen kunnen niet meer open door het gewicht en staat dan te huppelen buiten van: ik krijg nu een A-label. Maar hij is vergeten zijn dak te doen en hij is vergeten zijn muren te doen en hij heeft heel veel geld maar als je echt naar een ander label toe wilt, dan zul je daar wel even advies voor je moeten nemen.
Wat ik merk als ik mijn taxaties maak, dan wordt voor mij geacht dat ik een, als er bijvoorbeeld een d label is, dat omschrijf in de taxatie welke stappen moet je nemen, welke investeringen moet je doen om tot een beter label te komen. Als ik Remco hoor, ik heb die die kennis is is dat is zo maatwerk. Vroeger konden we dat er heel aardig zeggen. Dan kon je met een met een nou, met met kengetallen kon je best aangeven joh, je nou dat en dat doet dan heb je kans dat je komt tot dat label. Die tijd is echt voorbij en en en en het is best gek dat wij als taxateurs dat soort opgave moeten maken in zo’n rapport terwijl partijen als Remco dat doen op aarde zijn om dat te doen. Het lukt je gewoon zelf niet meer. Dus het is dat dat het is echt wel wel heel specialistisch werk.
Het zijn ook te veel parameters. Kijk, wij voeren een op het moment dat wij dat doen, moeten we een basisopname doen. Dus we moeten naar dat pand toe. We kunnen dat niet vanachter de computer.
We moeten naar het pand toe, we maken een opname van het hele hele pand en dus komt daar een label uitrollen, voorlopig het label.
Kunnen we gaan spelen, dus dan gaan we kijken van wat gebeurt er nou als we het dak honderdtwintig millimeter isolatie geven, is niet voldoende honderdveertig? Nou, dan gebeurt er wat. Dan gaan we naar de ramen kijken, hoeveel glas zit erin? Kijk, als er een paar hele kleine raampjes in zitten, dan hoeven we dat niet naar HR plus plus te doen.
Het is leuk als we het meenemen, maar dat geeft niet de sprongen die je nodig hebt.
We hoeven geen muren te isoleren op het moment dat het grenst aan buren. Daar kunnen we ook niet mee spelen. Dus soms zijn we heel beperkt in wat we kunnen doen en is het wat het is. Oppervlaktes hebben ermee te maken natuurlijk. Het is het kilowattuur per meter per jaar wat het label bepaalt, maar per vierkante meter bepaalt ook dat naarmate het pand groter is, daarmee wordt de schil Kijk, als het pand qua inhoud tot de derde toeneemt, de schil niet tot de derde, maar is dat de tweede. Dus dat die verhouding gaat veranderen.
Dus daar gaan we allemaal naar kijken, nemen we dan mee en daar gaan we mee spelen.
Zit er heel veel glas in, gaan we natuurlijk naar HR plus plus is het ook een duurdere verhaal.
Uiteindelijk wordt het gewoon een rendementsverhaal. Straks ziet iemand gewoon, kijk bij woningen is het natuurlijk heel makkelijk uit te rekenen, wat jij aangaf, maar uiteindelijk bij andere panden is het ook, als we ze sneller verhuurd hebben, alleen dat is natuurlijk wat meer fictief van hoeveel sneller heb je hem verhuurd? Heb je hem binnen één, twee, drie maanden sneller verhuurd? Wij kunnen wel aangeven dat het wat het in opbrengst meer genereert.
Ja, want zie jij panden meer langer langer in de etalage staan op het moment dat ze een slechter label hebben of krijg je er vragen over?
Als je monumentaal pand bijvoorbeeld hé, maar een monumentaal pand hier in Hilversum die verkocht altijd perfect die kantoorvilla’s.
Ja. Alleen die kantoorvilla was was enkel steeds muren, was een prachtig ding. Alleen was eigenlijk niet naar een A-label te krijgen. Nee.
Want Volgens mij zijn wij er geweest toch een Ja, ja, Dat pand heb je gezien.
Dus je moest dan nog een keer dertig zonnepanelen in de tuin leggen enzovoort.
Ja, oneindig veel ga je daar naartoe.
De hele uitstraling van het hele pand ging weg, dus en dan merk je in één keer dat zo’n pand alleen maar wordt opgepakt door iemand die zijn beheerkantoor daar neer gaat zetten die zegt van oké, weet ik ga er zelf in zitten, want ik wil wel die uitstraling hebben, maar ik ga Je zag de beleggers die zeiden van ja, weet je, misschien moet zo’n monumentaal pand straks ook wel een c-label. Daar worden misschien straks ook eisen aan gesteld en als ik daar niet naartoe kan, wat dan?
Hij moet in ieder geval straks een label hebben vanaf één mei tweeduizend zesentwintig.
De monumentenstatus staan niet meer Nou, die is nog wel geldig.
Hij hoeft geen minimaal label te hebben, maar ze worden wel gelabeld, dus het wordt wel inzichtelijk. Die vrijstelling die vervalt.
Oké, is goed om te weten, ja.
Maar ja, weet je, dan hebben ze een label, ja, ja weet je, dus merk je gewoon in de verkoop. Dus wij merken verkoop en verhuur, verhuur is anders dan gaat het in het momentum dat je verhuurt, dus een huurder kan gaan kijken van goh dit zijn de panden die beschikbaar zijn dit zijn de locatie voor mij geschikt zijn dit zijn de afmetingen die voor mij geschikt zijn en dan maak je een keuze in. En dan zie je dat op minder dat twee panden redelijk goed vergelijkbaar zijn en eentje heeft een a label eentje per c label, dat het toch voor het pand met een a label wordt Dat zie je. Dus je ziet dat er labels langzamerhand en in de verkoop zie je dat gewoon mensen rekenen zoals jij eigenlijk zoals een bank het vraagt van wat kost het nou om naar een a label.
Dus ik heb een pand bijvoorbeeld van één komma twee miljoen een mooie villa en dan zeggen ze ja, heeft een c label. Het kost twee ton om hem naar een a label te krijgen en dan neemt iemand gewoon niet twee ton maar drie ton van die één twee in aftrek, want die zegt ja, moet ook mijn eigen tijd nog insteken. Ik moet mijn huur er nog compenseren voor de overlast Dus het minder waard. Dus is het minder waard.
En dat is natuurlijk voor jou weer moeilijk op papier te zetten.
Ja, het is minder waard voor die belegger. Ja. En dan komt er een andere doelgroep dat is de eigenaar gebruiker. Die heeft geen rendementsgedachte bij die aankoop, die wilt daar zitten omdat die verliefd is op de plek whatever en die stappen dan in. Die komen ook wel een keer in die in die label mangel terecht en zullen daar naar gaan kijken en, maar dat is voor die groep nog net even minder belangrijk dan voor die dan voor die belegger.
Klopt, maar dan praat je over wel de panden met een beperkte afmeting want als je een kantoor hebt van van vier, vijfduizend meter, dan zal de belegger Maar zo’n villa waar je het waar we het net over hadden hé, zo’n mooie monumentale villa die vroeger, ja, die wilde eigenlijk iedereen wel.
Huur of koop maakte niet uit. Ja, daar zie je toch wel de verandering in plaatsvindt.
Klopt, maar Zal dat niet te maken hebben ook met het type?
Want ik kan me voorstellen dat een notaris, een oude notaris dat dat statige pand nog steeds wil, Maar een beetje een jong, dynamisch, modern bedrijf, die gaat niet meer in een g zitten, want dat is niet meer te verdoven, denk Nee, die notaris ook niet meer.
Oké.
Nee, die notaris kunnen niet aan de buitenwereld verkopen dat zij gewoon in een niet duurzaam, want jij bent en jij komt er ook, je denkt zo. Jij betaalt ook hun rekening, dus dat dat dat wordt steeds moeilijker. Dus wat Dennis zegt, is een eigenaar gebruiker die straks zegt oké, weet je ik wil gewoon die uitstraling voor mijn kantoor. Ik vind het gewoon een gaaf pand en die zie je ook. Eigenaar gebruiker houdt geen rekening met leegstand.
Dat zou jij in je taxaties ook hebben. De waarde van het pand is afhankelijk ook van het leegstandsrisico wat erin zit. Als je er zelf in gaat zitten, heb je geen leegstandsrisico. En doordat je geen leegstandsrisico hebt, betaal je net even meer dan een ander, want elke investering die je doet, doe je ook naar jezelf toe.
Ja, klopt.
Ja, het is wel een leuke een leuke draai die je in de afgelopen decennia hebt gezien.
Dat vroeger was bedrijfsmatig vastgoed verhuurd altijd meer waard dan leeg. Want leeg, leegstandsaftrek, ja, risico. Wie krijg ik er dan in als huurder? Tegenwoordig zie je dat kenteren, hè?
Dat dat dat sommige gebouwen, die zijn leeg, meer waard dan verhuurd. Ja. En dat dat is natuurlijk een hele boeiende verandering. Daar heeft dat label ook wel een beetje mee te maken.
Klopt, klopt. Dat was in het verleden alleen de lengte van de uren overigens, kwaliteit van huur die maakt deze stroom. Ja, en dat is nu dat is nu toch anders geworden.
Zijn er nog onderwerpen die wij vergeten zijn, die we niet eventjes in dit gesprek hebben meegenomen? Van je zegt oké, die zijn voor de luisteraar toch wel eventjes van belang als we die even kort en puntig aan zetten.
Nou, wat ik dat heb ik wel wel een beetje benoemd, maar wat echt wel belangrijk is en wat wij veel zien, bijvoorbeeld ook voor een voor een eigenaar met een aantal panden, verhuurbare woning, kwamen wij labelen, want daar wilde die vanaf. Dus hij moest een label hebben voor de transactie, want het bracht niks meer op met de nieuwe wetten en de regels.
Waarbij die echt dusdanig veel liet liggen, zagen wij, dat we hebben gezegd van joh, zullen we er even één uitpakken en zullen we die eens kijken wat je moet doen om hem naar een beter label te krijgen? Nou, dat ging vrij hard.
Dus daar heeft hij eigenlijk alle woningen, hebben we toen bekeken. Beter label advies op geschreven.
Daar zitten dan geen kosten bij, dat moet hij zelf regelen en hoe hij opzet.
Maar uiteindelijk heeft hij het pand gehouden en loopt hij huppelend door de straat en een aantal daarvan zit in de vrije sector en een aantal zitten gewoon, leveren een hele mooie huur op. Wat ik eigenlijk wil zeggen, dat er veel is als we gaan verduurzamen.
Waar beginnen we? Wat moeten we doen? Ik hoor overal dat een warmtepomp twintigduizend euro kost, alles is duur.
Ja, dat is vaak niet niet het verhaal. Je moet wel erg een erg slecht pand hebben met hele kleine oppervlaktes, wil je hem vol moeten gooien met zonnepanelen en warmtepompen.
Jouw boodschap is, soms kun je met vrij kleine ingrepen toch een hele mooie stap maken, waardoor het interessante uit is.
Als je dus panden hebt met achterstallig onderhoud, want je gaf net al aan, het is heel lastig als een pand een hoger label heeft, zie je ook vaak dat het pand in een betere staat is. Eigenaar is betere voorziening, is er al mee bezig geweest. Als wij lage labels afgeven, zien we ook vaak dat het pand gewoon achterstallig onderhoud heeft en dat de huurder in een vochtige ruimte zit. Er zit geen ventilatie in, kozijnen zijn verrot aan de binnenkant van het vocht wat van de ramen afdruipt. Nou, als we dan naar binnen gaan en we geven adviezen, ook met betrekking tot ventilatie enzo, kan zo’n pand enorm opknappen.
Kort samengevat, dan zeg je van: verduurzamen, dat rendeert gewoon. In je eigen pand investeren, dat is één. Ten tweede zeggen jullie van, ja, je het niet doet, dan heb je straks een probleem als er nog een financiering in met je vreemd vermogen want banken die gaan steeds specifieker op dat a label in.
Ten derde het is beter beter verhuurbaar. Ja. Dus het is een kwestie van van gewoon doen, maar wel de juiste dingen doen. Dus pak de buitenschil aan en vervolgens van buiten naar binnen.
Dat is eigenlijk in een notendop Allemaal financieel wat we noemen, want het is natuurlijk ook nog eens een keer zo dat we het wel een beetje verplicht zijn om te gaan verduurzamen.
Je zou het echt moeten Ja, dus het is goed voor het milieu, voor je huurder en een beetje voor jezelf.
En je portefeuille overdragen aan de kinderen die dat ook een beetje ervaren.
Is dat over de kwaliteit van het gebouw?
Zeker, zeker. Dat is ook stoer natuurlijk als je een mooi gebouw hebt en alles is up-to-date.
Remco, waar kunnen ze jou bereiken op het moment dat ze zeggen van: hé, we hebben toch een advies nodig, wat is handig om jou Nou, de beste manier is gewoon op Label-Experts punt nl, label streepje punt nl, label streepje experts punt nl.
Daar zitten wij met zijn drieën.
Dat wordt altijd snel beantwoord. We maken snel afspraken met degenen die ons benaderen.
Hebben ze veel huurders, dus een grote portefeuille, dan pakken wij eigenlijk alles over. Dus geef ons een lijst, een Excel lijst met telefoonnummers en e-mailadressen en we gaan zelf aan de slag. Dat is voor de eigenaar vaak ook wel een probleem om die contacten te leggen. Als je vijftig huizen hebt en je moet vijftig huurders aankloppen, nou, dat pakken wij allemaal over. Maak onze eigen afspraken, dat is voor onze agenda ook beter.
Als je kijkt even naar, even kort nog van ik geef jullie een opdracht. Ik bel maandag, wanneer heb ik het rapport dan?
Niet voor vijftig woningen, maar gewoon voor één pand.
Nou, voor vijftig woningen zou je het ook binnen binnen een vier, vijf weken kunnen hebben, Beetje afhankelijk of niet Voor één heb je het eind van de week. Als je heel maandag belt, heb je een woensdag waarschijnlijk.
De gemiddelde doorlooptijd is ongeveer hoog.
Bij ons is dat hoge prioriteit, ja. De gemiddelde doorlooptijd van een energielabel zag ik dat die op twintig komma zes dagen ligt momenteel, landelijk. Nou, dat is bij ons ondenkbaar. Dus je moet zelf ook nog aan de slag met verduurzamen, want je hebt op een gegeven moment het label of het advies, dan begint het natuurlijk, want dan moet jij naar je aannemer toe, dan moet je met huurder afspraken maken. Dat is aan belegger? Dat is aan de belegger, maar hoe eerder, hoe beter. Dus wij wij zijn snel met met reageren, zeker, zeker.
Dennis, waar kunnen ze jou bereiken?
Ja, via Kasternia. Dennis at Kasternia punt n l.
Ja, oké, dus Dinnisit Castanea punt n l en nul vijfendertig zes vier zes dubbel nul vijf nul, toch? Ja. Oké, heren bedankt. Ja, graag gedaan.
Eventjes twee off market beleggingen aankondigen. Interessant. Dat doen we altijd. Staan niet op internet.
Dat zijn twee panden in de snelst groeiende stad van Nederland. Dat is Almere. Daar hebben we een groot kantoorpand, ruim drieduizend meter, energielabel c hier.
Verhuurbaar. Goed verhuurbaar.
Komt als je hem volledig verhuurt tweehonderdvijfendertigduizend euro huur uit. Op dit moment is dat volgens mij tweehonderdtien. Het resterende zijn een aantal kantoorunits die nog leeg staan, maar die verwachten heel snel te verhuren, sterker nog, daar geven we gewoon een garantie vooraf dat die gewoon binnen een jaar verhuurd zijn. Dus je krijgt vanaf scratch af aan tweehonderdvijfendertigduizend euro huurinkomsten voor een investering van twee miljoen tweehonderdvijfentwintigduizend euro kosten koper.
Het zicht op een zichtlocatie, het is een markant pand, op moment dat je daar meer over wil weten, dan weten jullie mij te bereiken. Daarnaast, als je één van de grootste vastgoedbeleggers wil horen van Almere, het winkelcentrum bestaat, is eigendom van gemiddeld vijf partijen, dus het is niet versnipperd zoals in alle andere steden. Daardoor kunnen ze die brancheringsmix in de loopstromen optimaliseren.
Ik heb daar negentien winkels te koop en twee bergingen, allemaal van één eigenaar, die zou je kunnen overnemen. Er komt op dit moment zevenhonderdtachtigduizend euro huur uit, zijn goede huurders die erin zitten en op het moment dat je hem optimaliseert, zit ook wat leegstand in, dan kan je hem op upgraden naar negenhonderdvijftigduizend euro. Die staat te koop voor zeven komma één miljoen.
Daar kan je me ook over bereiken en op het moment dat je portemonnee iets kleiner is, hebben we zelfs iets met een rendementsgarantie. Dus op moment dat je in Almere heb je een nieuwbouwproject, daar zijn er inmiddels zeventig bedrijfsfilms verkocht. We hebben er daar tweeëntachtig te koop en voor de laatste twaalf geven we een garantie af dat op het moment dat je binnen een jaar verkoopt nadat de aannemer aan jou hebt opgeleverd, dat je minimaal tien procent waardestijging hebt.
Dus bij honderdzevenenzestigduizend euro moet je minimaal zestienduizend zevenhonderd euro aan winst kunnen realiseren daar. Dus nou, bel me daarvoor op. Heren, nogmaals bedankt. Volgende keer gaan we het hebben over hoe bouw je zo snel mogelijk een passieve inkomstenstroom op. En ik zie jullie weer over een maand. Tot dan.
