Krijgen dat bericht van jotragever en vaak binnen een aantal weken hebben we hem al verhuurd.
Kijk je dan ook naar duurzaamheid? Of kijk je alleen naar locatie? Want ik hoor eigenlijk altijd locatie, locatie, locatie. En de rest is helemaal niet zo aan de orde.
Maar de druk daar is gewoon erg hoog. Ja. Dus dus ja, kansrijk.
In deze podcast ontdek je hoe je een stabiel passief inkomen kunt genereren uit commercieel vastgoed. We gaan in gesprek met verschillende experts en delen de beste tips en updates uit ons vakgebied. En in iedere aflevering behandelen we twee exclusieve off markke panden die nergens anders te vinden zijn. Welkom bij de maandelijkse podcast, binnen met vastgoed.
Vandaag gaan we het hebben over beleggen in de stad Almere. Waarom Almere? Omdat het de snelst groeiende stad van Nederland is. Dat heeft natuurlijk effect op de waarde van onroerend goed. Daarom heb ik twee experts meegenomen. Ik zal me eerst even voorstellen. Ronald Majoor van Kastnaé Bedrijfsmakelaars en ik heb ook Steven Heinijn van Kastené Bedrijfmakelaars en Niels Bunt van Kastené Bedrijfmakelaars.
Steven heeft op dit moment tachtig procent van de natuur staande winkels in de verhuur, dus die is daar veruit marktleider. Niels heeft het afgelopen jaar drie nieuwbouwprojecten verkocht en ongeveer negenentachtig bedrijfsruimten daar verhuurd, dus die kent de markt ook op zijn duimpje. Jongens, kunnen jullie jezelf even introduceren voor de luisteraars en kijkers?
Ja tuurlijk, dank je Ronald dat we hier weer mogen zijn. Nou goed, zoals jullie weten, ik ben Steven Heijnlijn. Ik ben bij Kachee verantwoordelijk eigenlijk voor alle retail in het Gooi en ook heel specifiek dan in Almere.
En wij hebben inderdaad tachtig procent van de beschikbare eenheden daarin Almere hebben wij in portefeuille. Ik woon zelf ook in Almere. Ben er ook opgegroeid.
Dus ken dat als mijn achterzak eigenlijk.
Oké. Top.
Ja, Niels.
Ja, ook dank voor de uitnodiging Ronald.
Ik zal me even kort tuurlijk voorstellen hebben. Mijn naam is Niels Bunt. Ik ben verantwoordelijk voor alle bedrijfsruimte en kantoor ruimtes eigenlijk in de regio grootgooi en uiteraard ook Almere.
Leuk dat je aanraakt op de nieuwbouw projecten Ronald. Ondertussen hebben we er ook alweer twee zijn er eigenlijk volledig uitverkocht. Even een zijstapje waar we zo meteen over gaan hebben.
Ik woon overigens niet in Almere, maar door de afgelopen jaren heen met de ervaringen die we hebben, ken ik het als geen ander.
Oké, leuk.
Steven, kan je even kort uitleggen hoe die winkelgebieden in elkaar zitten. Waar zitten de winkels? Wat voor eigenaren zitten daar? Hoe zit die bracheringsmix?
Kan je goed parkeren?
Leg ons even uit.
Hoe zit het daar?
Almere is vanuit de opzet eigenlijk al gebouwd als een relatief nieuwe stad. Dus wat je vaak ziet in de oude stadskernen is dat je moet zoeken. Het geeft vaak wel een knusse gevoel. Almere is wat meer ingericht op ruimtelijkheid.
En met een plan vooraf dat er een flexibiliteit flexibiliteit is dat je ook in de toekomst eventueel zou kunnen uitbreiden. Dus wat je bijvoorbeeld in Almere ziet is dat je hebt maar zes eigenaren voor het hele winkelcentrum van Almere stad.
En het mooie daarvan is dat één zo’n eigenaar dan ook de regie heeft over zijn gebied, over de balancering. Dus in de balancering zie je dus retail, horeca, cultuur en ook een stukje ontspanning.
Maar je geeft aan dat het eventueel uitgebreid zou kunnen worden. Er ligt dan nog een bouwvlek omheen, zodat je het winkelgebied zou kunnen uitbreiden.
Ja, ze hebben het zo opgezet dat wat nu wordt gezien bijvoorbeeld als openbare parkeerplaatsen daar zijn ze momenteel mee bezig. Die kunnen ze nog onderkelderen om een parkeergarage te maken. En daarboven zouden ze eventueel kunnen uitbreiden met winkels of woningen.
En je hebt het over zes eigenaren. Ja. Wat voor soort eigenaren zijn dat?
Over het algemeen zijn dat wel de grote vastgoedeigenaren. Dus die hebben ook wel echt een visie voor de lange termijn.
En die winkel, die bracheer ik mix waar je het over hebt.
Meestal zie je in een winkelgebied de A, de B en de C locaties.
Hoe zit het gebied in elkaar?
Het stadscentrum zelf zou je eigenlijk in zijn geheel wel als een A-locatie kunnen zien. Alleen wat je wel ziet is dat er een duidelijk onderscheid is dus waar de ketens zitten. Dus de nationale en de internationale ketens, zoals een Sara of een Primark, H&M. En daarnaast heb je dan nog een gedeelte. Dat noemen we dan de passages. En dat is met name geschikt eigenlijk voor de wat kleinere en de startende ondernemers.
Oké, gaaf.
Ja, heel divers.
Niels, laten we even inschieten dan ook, want straks gaan we dat samenvoegen naar de bedrijfsheim. Dus je hebt verschillende gebieden, bedrijfsgebieden. Kan je daar iets over vertellen?
Ja, klopt. Alberen is natuurlijk wel om maar in te haken natuurlijk het verhaal van Steven. Is een vrij nieuw stad waar je wel kunt zien dat er natuurlijk rekening mee is mee gehouden met die logistiek. Allerlei soorten natuurlijk ook brancheer type bedrijven die zich daar hebben gevestigd.
Op de bedrijventerreinen zie je dat ook best wel terugkomen. Bijvoorbeeld heb je natuurlijk de stichtse kant, bijvoorbeeld de VAZ. De VAZ is een industrieterrein waar bijvoorbeeld iets zwaardere bestemmingingscategorie heeft. Daar zie je dan iets zwaardere industrie terugkomen.
Als je dan kijkt bijvoorbeeld meer naar het centrumgebied, de kantoort torens weer meer voorbij komen. En dat is wel een voordeel aan Almere is dat er is over nagedacht van tevoren. Als je kijkt naar de oudere steden die zijn natuurlijk van oorsprong zo gegroeid en Almere heeft er eigenlijk van tevoren over nagedacht. En daarom zie je ook omdat er met heel veel belangrijke voorzieningen rekening is gehouden en dat er heel veel grotere bedrijven zich daar ook vestigen.
Dus dat zorgt inderdaad voor een fijn vestigingsklimaat en dat zie je ook allemaal aan de partijen die de afgelopen jaren zijn gekomen. Bijvoorbeeld aan de Stichtse kant grote partijen, logistieke, centraal gelegen.
Als we kijken naar de gemeente die staat er proactief tegenover. Dus al met al ja een plaats waar veel gebeurt.
Ja, want je hebt drie nieuwbouw projecten eraan verkocht. Ja. Volgens mij twee met ongeveer vijftig nieuwbouwunits. Ik zag een beetje naar de metrolage vijftig meter beneden, vijftig meter boven.
Dus dat is voor de kleine zelfstandigen, zeg maar. En je bent er nog met eentje bezig. Maar ik zag zelfs dat bij de markekant jij een jaar geleden verkocht op papier voor honderdzevenennegentigduizend vijfhonderd euro, die units gaan nu voor tweehonderdzevenendertig vijfhonderd euro. Heeft dat te maken met het feit dat die mensen sommigen niet van papier durven te kopen en op het moment dat het dat ze het zien, dat het schaars is en dat ze denken oké nu wil ik wel maar nu is het niet meer en daar betalen we een plus voor?
Ja, dat is onder andere een van de redenen. Een kopen van papier is altijd toch spannend. Hè als een product eenmaal staat dan dan zien mensen het ook echt. Dat is toch wel een drempel voor een hoop mensen.
En het is per direct beschikbaar. Dat is natuurlijk ook belangrijk hé in de bouw periode die er natuurlijk afgelopen tijd is geweest als als huurder, als gebruiker heb je dan toch je ruimte nodig en nu op het moment als je nu zou kopen dan zou je bijna per direct de sleutel kunnen krijgen en starten met je verbouwen en inrichten. Dus dan zie je wel dat die waardesprongen echt al serieus is geweest en dat klopt. Dat klopt.
Ja, ik zag een er is leegstand in bedrijfsruimte, Steve. Ik ga eventjes met Niels door. Ja, ja.
Maar er is leegstand in bedrijfsruimte drie komma acht procent. Ja. Dat is lager dan de frictie leegstand. Klopt. Betekent het eigenlijk gewoon dat er dus een tekort in als is aan bedrijfsruimte?
Eigenlijk wel. En die druk zit hem voornamelijk tot en met de duizend tweehonderdvijftig vierkante meter. Daar zien we echt wel een hele hoge druk.
Er is zo’n heel weinig aanbod op het moment van bedrijfsruimte. En dat is ook een stuk lager nog dan landelijk gemiddeld.
Maar de druk daar is gewoon erg hoog.
Dus ja, kansrijk.
Kansrijk.
Want uiteindelijk, ik heb even naar de cijfers gekeken. Tweehonderdzesentwintigduizend inwoners nu. Tweeduizend dertig, tweehonderdzeventigduizend inwoners. Ze verwachten in tweeduizend vijftig dat ze naar driehonderdvijftig, misschien wel vierhonderdduizend inwoners gaan. Dat gaat een behoorlijke druk op de bedrijfsshuims en het winkelgebied opbrengen.
Ik denk voor het winkelgebied alleen maar positief.
Hoe meer passanten, hoe beter natuurlijk. Je ziet nu op het drukste gedeelte geven ze al aan, dat is bijvoorbeeld de korte promenade, dat je daar gemiddeld vijfendertigduizend passanten hebt op een goede zaterdagmiddag.
En dat wordt natuurlijk wel meer. En dat is natuurlijk wel heel goed ook voor de ondernemers die daaraan hun winkel hebben. Want hoe meer passant er zijn, des te meer kans je natuurlijk hebt ook op een hoge omzet. En vanuit beleggersperspectief natuurlijk ook wel weer heel mooi. Want als zo’n huurder meer omzet kan maken, betekent dat ook dat je uiteindelijk wat meer kan doen met de huur.
Omdat je daar een kleine aantal eigenaren hebt, prreid daar ook over omzethuur of zijn het gewoon vaste huurprijzen?
Selectieief. Het hangt heel erg af van het type huurder en ook wat voor deal je uiteindelijk uit onderhandeld. Je kon wel tegen dat met name bij de hele grote partijen, de internationale ketens dat die vaak wil kiezen voor een omzethuur.
Dus dan heb je een bepaald basisniveau waar je begint. En dan een component acht of tien procent bovenop de omzet of van de omzet wordt dan opgeteld bij huur.
Oké, dus dat is voor de toekomst lekker. Naarmate het de bewonersaantal groeit, zou je ook de passantenaantallen neem ik aan.
Ja, dus dat is een risico wat een verhuurder dan in het begin durft te nemen omdat je natuurlijk niet meteen die hoge omzet haalt. Maar omdat ze weten dat het heel erg aan het ontwikkelen en aan het groeien is weten ze ook dus dat die huurinkomsten met de toekomst ook gaan stijgen.
Oké.
Heb je een vergelijk met andere winkelgebieden waarvan je zegt: Oké Nou ja, in het centrum zelf zie je een verschil qua huurprijzen tussen de tweehonderdvijftig euro per meter, het oplopen tot vijfhonderdvijftig euro per vierkante meter.
Als we dat hier terugtrekken naar bijvoorbeeld Hilversum, ja, dan zit je misschien wel op op hetzelfde niveau. Alleen dan heb je veel minder passanten. En daar zie je eigenlijk ook dat dat leegstand nu toch iets meer aan het toenemen is. Terwijl bij Almere is het eigenlijk heel moeilijk om een geschikte winkel voor een partij te vinden, want het is altijd weer heel snel verhuurd.
Dat is nu ook gebeurd. Waar we het vorige keer volgens mij ook even over hadden. Is dat je ziet dat een winkel is vaak verhuurd voordat die online komt. Dat is voor Almere vind ik redelijk uniek.
Dus voor een belegger?
Voor een belegger hartstikke mooi. Dus je weet nu al dat dat er bijvoorbeeld een partij vertrekt in in bijvoorbeeld november. Nou, wij krijgen het bericht van die opdrachtgever en vaak binnen een aantal weken hebben we hem al verhuurd. En dan is die nooit op Funda geweest.
Want, Steve, als ik mag vragen, want die grote ketens kijken daar denk ik ook naar toch? Naar de bevolkingsgroei, bevolkingsprognoses. Want het lijkt mij dat die daar ook hun onderzoek naar doen.
Ja, die doen alles op data. Ja, klopt. Ja, dus die zien dat natuurlijk ook voorbijkomen. En daarom zie je ook dus dat de bepaalde ketens die er nu misschien al tien of vijftien jaar zitten. Dat zeggen we willen groter. En dat is ook iets waar we nu actief mee bezig zijn.
Maar op het moment dat we dan hebben voor jullie beiden over de waarde van onroerend goed, de druk gaat toenemen. Wat verwachten jullie?
Ja, dat is natuurlijk als de inwonersaantal navenant is het natuurlijk een beetje een waterbedeffect. Meer inwoners betekent natuurlijk meer voorzieningen, meer bedrijvigheid, noem het allemaal maar op. Als het aantal bedrijven nu zie en dan meer inschrijvingen conform de Kamer van Koophandel. Dat zijn wel aantallen.
En wat betekent dat? Bijvoorbeeld net over die nieuwbouwunit gesproken. Meer ondernemers, meer mensen dus wat ons betreft zal dat alleen maar positieve effect hebben denk ik op de lange termijn. Middel lange termijn.
Oké, verwacht je bijvoorbeeld Je hebt een aantal nieuwbouwprojecten verkocht. Je gaf vorige keer bij mij even aan. Ik verwacht zestig procent eigenaar gebruiken, veertig procent belegger.
Er komen natuurlijk best wat units op de markt.
Klopt.
Ja, bij de oplever van een project. Tuurlijk gaan er een aantal tegelijk de markt op. Alleen wat we wel zien en de ervaring die we hebben met de nieuwe projecten dat appt wel de markt op. En uiteindelijk vindt het allemaal wel een plek.
En je hebt ook nog een deel handelaren die er eventueel tussen zit die toch het eventueel door willen gaan verkopen aan een eigenaargebruiker.
Maar wij verwachten daarin dat dat geen prijseffect in een negatief scenario zullen hebben. Nee.
Oké, maar die handelaren hebben dat goed gedaan. Op de markant veertigduizend euro voor de unit.
Investerering nog geen twee ton. Dat klopt. Dus ja, twintig procent waardestijgingen al binnen een jaar. Maar hoe zien jullie die waardestijgingen dan in de toekomst daar?
Ja, dat blijft natuurlijk wel gewoon voortzetten. En naast dat, met name in de winkels die over het algemeen goed verhuurd zijn, mag je natuurlijk ook gewoon jaarlijks indexeren. Dus de huurprijzen die gaan omhoog.
En de wetenschap dan dat de stad aan het groeien is, ja, weet je ook wel, net als met de bedrijfsruimte zal dat met de winkels ook zo zijn. Maar ja, dat blijft gewoon heel belangrijk. Dus die waarde op indirect rendement zal het echt wel gaan stijgen. En direct eigenlijk ook.
Ja, direct door je indexeringen en doordat de druk toeneemt. Dus je zou je huur kunnen verhogen, denk ik, op het moment dat er leegstand is. Legstands komt, een opzegging is en je kan dan verhogen. Klopt, dat is ook wat gebeurt. En vervolgens heb je indirect rendement, dat is je waardestijging.
We hebben afgelopen tien jaar gekeken bij winkels. Was dat relatief wat lager dan bij bedrijfsruimten? Winkels dertig procent, maar over heel Nederland. Dus ook met de allerslechtste winkelgebieden waar geen waardestijging was tot de beste, waar misschien wel tweehonderd procent waardestijging was.
Volgens mij bij bedrijfsheim, toen heb ik dat uitgezocht, zat op eenenzeventig procent. Dus dat was een stuk groter.
Dat is wel flink.
Ja, maar ik denk dat je ook door de coronaperiode hebt mee gespeeld natuurlijk.
En online verkopen. Dat zijn natuurlijk alle winkelgebieden die ze meenemen. Dus als je kijkt naar de echt goede winkelgebieden, ja, die steeg behoorlijk in waarde.
Ja, bedrijfsruimte, die veertigduizend euro garanderen kunnen we dat niet in de toekomst. Deels natuurlijk ook in te maken met het kopen vanaf papier. Maar buiten dat zie je gewoon dat er steeds meer vraag is naar dat soort bedrijfsunits. Die nieuwe projecten, de producten die we daarvoor kopen die zijn natuurlijk ook samen met ons ontwikkeld.
We hebben samen met ontwikkelaars naar gekeken over wat vraagt de markt. We hebben daar natuurlijk onderzoek naar gedaan En het product dat we nu ook aanbieden. Ja dat is ook kant en klaar er helemaal op ingericht. Dus ik denk die veertigduizend euro binnen nu en twee jaar.
Nee, kunnen we niet garanderen. Maar over vijf tot tien jaar denken we dat er weer een hele mooie plus inzit.
Nou ja, op de markt kant heb je het waargemaakt. Klopt. En volgens mij heeft diezelfde ontwikkelaar Ik heb even onderzoek gedaan wat je daar verkoopt op de Boldeweg. Vierentachtig stuks, ruim zestig verkocht. En voor de laatste units, volgens mij geeft de ontwikkelaar een garantie van een waardestijging van minimaal tien procent. Dat gaf je aan. Dus in principe als je minimaal tien procent al hebt.
Hij wil natuurlijk dat laatste stukje even snel verkocht hebben. En hij heeft natuurlijk de zekerheid van de markekant waar dat al twintig procent was. Dus ja het risico van die loopt is nieuw. En iemand die koopt die weet in ieder geval dat die minimaal tien procent te pakken heeft. Maar dat is meestal altijd al. Dus het is natuurlijk een beetje een sigaren uit eigen doof maar.
Maar ja aan de andere kant het laat wel het vertrouwen zien van de ontwikkelaar die het in zijn product heeft en naar de kopers toe natuurlijk ook.
En een ontwikkelaar zou dat niet doen als die denkt van joh ik moet er bij team bijbetalen aan het eind van het project. Dus wat dat betreft is dat volgens mij een win-win voor alle partijen.
En wat doen de huurprijs van gemiddeld van een bedrijfsruimte?
Afhankelijk van de grootte.
En type natuurlijk bedrijfs onroerend goed. Als we natuurlijk bedrijfsruimte kunnen adviseren hebben we natuurlijk vaak met vrije hoogte draagkracht, nou allerlei variabelen. Maar dat varieert tussen de tussen de. Nou ja, dat ligt even hard op te denken hoor. Tussen de vijftig en zestig tot en met de honderd en honderdtwintig euro per vierkante meter. Afhankelijk van grootte hoogte, opleverniveau etcetera.
Maar ik zie zelfs dat je kleinere units voor een veel hogere prijs weg zet. Maar dan ga je meer naar de unitprijs.
Dan neem ik aan, die mag je niet meer terugrekenen naar een vierkante meter prijs?
Nee, nee, via vierkante meter prijs schieten daarom een beetje uit de bocht. En dat heeft ermee te maken als je bijvoorbeeld een kleine bedrijfsunit hebt. Dan heb je bijvoorbeeld ook een pantry, een keuken of een keuken en toilet, noem het allemaal maar op. En bij een grote bedrijfs is er natuurlijk op een gegeven moment gewoon een betonnen vloer.
Ja, de investeringen die moeten worden gedaan in een kleine unit zijn natuurlijk ook wel wat hoger. Maar dan reken je inderdaad meer met de unit prijs. Dat wordt niet meer terugrekenen naar per vierkante meter per jaar. Nee.
En we hebben startende beleggers. En de beleggers die al wat langer bezig zijn. Startende beleggers merken we van nou dat zijn mensen die vanaf honderdduizend euro op een spaarrekening hebben staan en zeggen oké, ik wil ergens mee starten. Die halen nog de helft bij de bank op.
Ja, die kunnen natuurlijk naar een bedrijfsruimte, winkelruimte denk ik niet. Want die winkelruimte is verdeeld over zes grote eigenaren.
Ja, op dit moment wel. We zijn nu wel net gestart met een project waarbij we een gedeelte van het winkelcentrum kunnen uitponden. Het bestaat uit achttien winkels met parkeerplaatsen en bergingen. En we zijn toevallig net gestart dus om die dan ook per stuk te gaan aanbieden. Dus dat geeft wel de mogelijkheid voor de beginnende belegger om toch mee te liften ook op de kracht van die vijf andere vastgoedeigenaren dan.
Wat dan natuurlijk ook een onderdeel is van het succes van het centrum.
Oké, dus je mag gewoon met grote beleggers meedoen dan?
Je mag gewoon met grote jongens meedoen.
Ja, dat is wel spannend. Dus dat is eigenlijk een nieuwe mogelijkheid.
Ik denk eigenlijk heel erg leuk, want die mensen hebben natuurlijk enorm veel ervaring. En als je dan goed kijkt ook wat zij hanteren in hun branceringsmix.
Daar kan je zelf natuurlijk ook van profiteren.
Maar dat is voor de startende belegger, dus die heeft dus de keuze of ik koop een hal bij Niels of een kleine winkel bij jou. Alleen dan zijn ze wel snel uitgewinkel, want het zijn er achttien stuks. En Niels die verkoop me door, zeg maar.
Maar op het moment dat je nou een miljoen te besteden hebt. Wat ik nu merk is, er zijn steeds meer mensen die in box drie hebben belegd. Die hebben wat appartementen in Amsterdam.
Die zien hun huur naar beneden gaan, doordat ze gewoon in de middenhuur vallen. Dus die gaan bijvoorbeeld van zeventien honderd vijftig naar duizend honderdvijfentwintig euro.
Die worden nog eens een keer geslacht in box drie, omdat ze fiscaal worden afgerekend.
Terwijl zo’n appartement van achtenveertig vierkante meter in Amsterdam vierhonderdtachtigduizend euro makkelijk opbrengt als die leeg is. Dus je ziet die mensen gaan verkopen. Die hebben het straks op de rekening staan. Iemand verkoopt twee van die appartementen. Je hebt zeg maar een miljoen te besteden en ik kom naar jullie toe. Hoe zou je dat nou gaan verdelen? Waar zou je nou in gaan investeren?
Ja, dan vraag je natuurlijk aan twee uitersten waar dat dan gaat. Ik ik denk dat we dan toch zouden kijken naar de mix. H. Dus kijk dan of je een een gedeelte in in winkels kan doen. Ja, waarvan we weten dat de stad aan het groeien is. Ja.
En wat meer passant gaat geven en toch ook inderdaad indirecte rendement met relatief goede uren.
En dan ook denk ik het gedeelte voor in Niels een categorie.
En we zouden ook zeker met die beleggen in gesprek, wat wil je? Wat zoek je? Als je natuurlijk kijkt naar de bedrijfsunits die we verkopen, dan heb je natuurlijk bijvoorbeeld een vereniging van eigenaren. Nou, die neemt heel veel zorgen uit handen, Is relatief risicoarm.
Daartegen staat natuurlijk een bepaald rendement. Op het moment, we hebben nu ook een kantoor gebouwd zijn, we eventueel aan het verkopen in Almere.
Dan heb je echt wel een serieus rendement. Alleen ja dan wordt er ook verwacht dat je als eigenaar er wel meer bij betrokken bij bent. Dan heb je meer huurdersgesprekken noem maar op. Je hebt iets meer onderhoud. Dus het ligt er ook heel erg aan wat wil die belegger en welk risico wil die lopen. En wat Steve en mijn collega terecht aangeeft. Ik zou dan vooral kijken in die brancheering.
Dat je allerlei soorten onroerend goed, misschien een of twee bedrijfsunie is, een winkel, dan heb je wel een mooie mix.
Maar wat ik je hoor zeggen is of je doet eigenlijk een beetje passief beleggen.
Je doet het naast je core business en je gaat er niet te veel tijd in steken, dus dan lig je rendement op een iets lager niveau, want je kiest voor iets meer zekerheid.
Of je gaat zeggen van: Oké, ik neem een kantoorgebouw waar gewoon wat werk in zit, waar af en toe wat leeg komt, unit invullen et cetera. En pakken we wat hoog rendement, maar er zitten natuurlijk ook wat meer uren in.
Dat klopt en dat is eigenlijk inherent aan elkaar. Risico en tijd, dat zijn de twee factoren.
Maar dat klopt. Maar Almere geeft daar wel op allerlei Als stad hebben jullie er wel heel veel mogelijkheden in.
Ja, want jullie verwachten een beetje ook dat die groeit richting Amsterdam?
Ook, ja. Richting Amsterdam eigenlijk een beetje twee kanten op. Maar je ziet nu inderdaad dat het project in Almere Poort is nu zo goed als klaar. Daar heb je een mix van wonen en winkelen.
Ze hebben nu wat meer focus ook gelegd op Almere Duin. Ja. Hè, dus dat heeft wat meer een een bungalow vakantiepark gevoel. Ook daar vinden nog ontwikkelingen plaats met onder andere retail, cultuur, ontspanning en en dat soort zaken.
Dus ja, je je ziet wel dat dat enorm aan het groeien is. Komt natuurlijk ook Amsterdam staat redelijk onder druk. Hè, ze hebben nu ook in in Weesp natuurlijk dat hele grote grote project waar een heleboel inwoners erbij bij komen wonen. Alleen ja, daar zie je gelijk ook dat die die oude kern, de vesting gedeelte dat barst bijna uit zijn voegen, dat past gewoon niet met zoveel mensen. Die flexibiliteit is er niet. Logisch, het is gewoon een oude stadkern. En in Almere zie je dat die ruimte er nog wel is, want daar hebben ze gewoon zeventig jaar geleden heel goed over nagedacht.
Aan de andere kant ook wel jammer als je daar onroerend goed hebt. Als je daar al een waarde stijgt des te meer natuurlijk naarmate schaarste schaarste is.
Dat hebben we in wezen gezien. Die oude stadskernen zie je die huurprijs-prijzen enorm zijn gestegen.
Maar je gaat het is er bijna niet meer. Dat komt natuurlijk ook weer door het effect dat er dan meer mensen onder andere dan door die winkelstraat heen lopen, waardoor de omzet potentie van die ondernemers gewoon veel hoger is.
Oké.
Ja, maar goed weet je daarmee zit Weesp naast dan eventueel wijkwinkelcentra, zit ‘ie in zijn kernwinkelcentrum, ja, is ‘ie wel beperkt. Je moet je moet echt binnen het water blijven in vestinggedeelte, want ze kunnen gewoon niet meer bijbouwen.
En iedereen wil denk ik toch op die A-plekken in zijn oude serie. Dat kan ik wel begrijpen ja.
Ja, want de rest kom je anders uit in in het dagelijks. Dus een supermarkt, kappertje, dat soort zaken.
Maar dat is net weer een andere categorie.
Dat is weer een andere categorie.
Maar ik hoor toch wel veel partijen die zeggen: Er wordt zoveel online gekocht.
Als ik nou een winkel koop, tegenwoordig gaat alles online. Als ik naar mijn kinderen kijk wat die online verkopen Probeer daar wat over uit te leggen. Want jij hebt op het moment dat je dat ziet en de bevolking groeit wel, maar die gaat steeds meer online kopen. Wat zijn de percentages? Weet je dat een beetje van online en fysiek?
Nou, niet heel specifiek. Wat ik wel zie bij met name ook dan de ketens en ook wel de kleinere gebruikers is dat op het moment dat je iets online bestelt dat ze nu tegenwoordig ook kosten vragen voor als je iets gaat retouren, waardoor ze je nagenoeg eigenlijk dwingen om naar de winkel te gaan om het alsnog te brengen. Daarmee verwachten we wel in de toekomst dat de consument op een gegeven moment zal zeggen: Als ik toch naar de winkel terug moet om het te brengen, kan ik het net zo goed gelijk daar passen. Oké.
Hé, Niels, jij hebt meer met duurzaamheid te maken dan jij? Ja.
Dus laten we eens even kijken, want bij de winkel, weet je, die heeft de hele dag zijn rolluik omhoog Als het goed is wel.
Ja, de airco aan of de verwarming aan. Dat is een warm luchtgordijn.
Maar hoe zit het op het moment dat ik nou zou moeten kiezen bij jou? En kijk je dan ook naar duurzaamheid of kijk je alleen naar locatie? Want ik hoor eigenlijk altijd locatie, locatie, locatie en de rest is helemaal niet zo aan de orde.
Nee, duurzaamheid is natuurlijk steeds belangrijke factor geworden.
Ook maatschappelijk gezien. De financier kijken natuurlijk kritisch naar. Huurders kijken er ook kritisch naar. Veel partijen die ook maatschappelijk verantwoord willen ondernemen.
Dus ze willen eigenlijk ook een steentje bijdragen richting de toekomst. En duurzaamheid, jazeker, dat is een belangrijk item. Tegenwoordig is natuurlijk veel van het gas af. Visueel bedrijfsjournalist natuurlijk, want er komt eigenlijk ook maar alleen elektra binnen van de nieuwbouwprojecten.
En dan moeten we kijken naar andere oplossingen. En op zich wordt dat door veel partijen al wel ontarm. En ja, je kunt het haast niet meer wegdenken.
Nee, maar ik kan me voorstellen dat een kantoorgebouw is weer anders een bedrijfshal.
Het zijn echt passende, het is echt voor de bestaand onroerend goed is het echt een maatpak.
Maar op het moment dat jij een pan moet taxeren en dat heeft label D of label A, heeft dat nog effect in waarde?
Ja, dat heeft zeker effect in de waarde en natuurlijk ook in de servicekosten.
Buiten natuurlijk als je over het algemeen een goed label hebt, dan is het klimaattechnisch over het algemeen natuurlijk beter geregeld.
Het heeft ook invloed natuurlijk op de prijs en de servicekosten, het verbruik.
Dus gas, water, elektra en uiteindelijk is het totale som van de huursom plus servicekosten natuurlijk de huurlast. En hoe lager je natuurlijk de servicekosten kunt houden hoe hoger je de huursom kunt insteken. Dus uiteindelijk zijn het wel communicerende vaten met elkaar.
En bij nieuw onroerend goed, ja daar wordt toch wel heel kritisch naar gekeken. En bestaand onroerend goed is soms wel passen en meten om het natuurlijk echt geschikt te krijgen naar een A plus Maar over het algemeen als de bereidwilligheid er is van de eigenaar van de huurders dan komt het vaak wel goed.
Is er nog verplichting om naar die A plus te gaan?
A plus nog geen verplichting op dit moment.
Maar verwacht je hem?
Ja. Dat gaat komen.
Dat gaat komen.
En ook om als eigenaar wil je dat eigenlijk ook in mee. Wil niet meer tegen partijen zeggen ‘joh, het heeft een label C, het heeft een label B’. Je wil eigenlijk naar die A toe. En huurders verlangen dat ook wel tegenwoordig. Dus je ontkom er haast niet meer aan.
Een groot voordeel van Almere is natuurlijk ook dat een grote deel niet op gas zit aangesloten.
Dat klopt, dat speelt zeker mee.
Een hoop is stadsverwarming hè? Alleen in het oude deel van Almerehaven zit er groter nog op gas. Maar dan zie je dat het bedrijfsgedeelte vaak, wat Niels ook zegt, toch voor kiest om van van de gasaansluiting af te gaan en op elektra te gaan. Maar buiten Almere haven is het volgens mij voor het grootste ook echt alleen maar stadsverwarming.
Klopt. En veel van de bedrijfsunie die hebben verkocht, adviseren we vaak gewoon elektrische erken op te hangen die gaan verwarmen en koelen.
Dat is eigenlijk de beste oplossing.
Oké, slim. En bij winkels, ik heb vorige keer gezien, liet je hem even zien, een winkel helemaal casco heeft sowieso een A-label, omdat er geen voorzieningen in zitten.
Ja, mooi hè. Dus dat is dat is dus best makkelijk.
Ja, dat klopt.
Ja, en en zeker in Almere dan met het voorbeeld dat er al geen gasaansluiting is.
Dat dat helpt al. Ja. En en vanuit de markt wordt natuurlijk ook gepusht. Je kan geen standaard oude verlichting meer kopen.
Dat moet tegenwoordig allemaal led zijn. Dus als er led plaatsen of als er verlichting gaan plaatsen is het automatisch led. Ja, dan dan hou je natuurlijk ook wat makkelijker dat dat label. En je ziet toch ook wel ondanks dat winkels, er is een labelverplichting, maar nog niet specifiek welke categorie.
Zie je vanuit dat verhuurders toch ook wel vaak vragen viel. Hoe ga je het inrichten? Wat voor spullen ga je gebruiken? Uiteindelijk ook gewoon voor de duurzaamheid van het hele winkelcentrum.
Oké, Ik vind het nog steeds moeilijk om nou te kiezen. Heb ik straks een miljoen, dan zeg je van oké, neem een bedrijfs al, neem een winkel.
Jullie zeggen eigenlijk pak de spreiding.
En dan denk ik nog wel even dat het goed om toe te lichten is. Heel veel beleggers zien wij gewoon kijken naar het rendement van het eerste jaar. Ik koop iets van twee ton, er komt veertienduizend euro uit. En ik draai dus een rendement van zeven procent.
Dat is natuurlijk niet waar. Want uiteindelijk beleggings onroerend koop je over een periode van tien jaar. Je indexeert jaarlijks. De afgelopen jaren was die index relatief hoog.
Maar over tien jaar gezien is die gemiddeld drie procent per jaar. Dus dat is je directe rendement. Dus eigenlijk als het voor tien jaar bekijkt heb je negen keer een indexering te pakken. Maar je hebt ook je waardestijging.
We hadden het net over winkels. Dertig procent afgelopen tien jaar. Kantoren negenenzestig en zelfs bedrijfsruimte eenenzeventig procent. Als je dat bij elkaar optelt, volgens mij kwamen we gezamenlijk uit tussen de twintig en vijfentwintig procent wat we voor iemand kunnen realiseren.
Even los van in welk gebied gaan we dat doen. Want op het moment dat we met elkaar uitkristiseren van in welk gebied moeten we nou investeren kan nog vele malen hoger zijn. En met de toename van deze aantal inwoners is de verwachting toch wel dat we daar een waardestijging gaan realiseren. Die realiseer je altijd, maar dat die hoger is dan de omliggende plaats.
Zeker, ja dat komt dus ook door de trekkende kracht van de stad Almere zelf. Dus je ziet inderdaad ook dat mensen die bijvoorbeeld in Harderwijk wonen of in Lelystad of in Zeewolde, dat die er dan toch voor kiezen om naar bijvoorbeeld Almere te gaan voor het winkelgebied, omdat je altijd slaagt.
En vaak zie je inderdaad ook omdat die infrastructuur zo goed geregeld is, dat het ook een heel goed punt is voor logistiek en de bedrijfsruimte daar.
Want als je bijvoorbeeld zegt ik moet naar het centrum van willekeurige stad, Utrecht Amsterdam, dan denk je jeetje, Nou, rekening is meer reistijd. Maar het centrum van Almere, met alle respect, de rij zo in en uit. En dat zijn wel wezenlijke verschillen die de stad heeft. En ik denk in de toekomst wel veel gaan toevoegen. Ook voor het centrumgebied, ook voor de kantoren, noem het allemaal maar op. Dat zijn wel hele positieve punten vind ik en Almere.
Dus als ik het even samenvat.
Dan zeggen we oké op die nieuwbouw. Nou dan hebben we het voorbeeld van de markikant. Dan pakken we het eerste jaar al twintig procent. Er zitten zes eigenaren van winkels het hele winkelgebied. Maar daar mag je er nu achttien units van één eigenaar gaan uitponden.
Dus dat is ook aantrekkelijk. Jij zit met de laatste units op de Bolweg.
Niet lang meer.
Niet lang meer, maar waar je een garantie kan geven van tien procent. Dus als ik als belegger zou kijken, zou ik denken oké, weet je, dus dat is echt wel een interessant gebied. Nu we hem hebben uitgekamd om te investeren.
Ja, en vooral met de toekomst prognose die het heeft. We hebben weinig CDA, hebben de mogelijkheden die Almere heeft. Is natuurlijk aangesloten bij de MRA, Metropoolregio Amsterdam, noem het maar op. De gemeente is ook proactief. Dus wat ons betreft is het zeker een kansrijke plek om te investeren, vooral op de lange termijn.
Ben ik nog wat vergeten.
Moeten we de luisteraar en kijkers nog wel melden waarvan we zeggen: oké, dit is nog wel even van wezenlijk belang als je naar dat gebied kijkt.
Nou, naar het gebied specifiek wat misschien nog wel leuk is, is dus Ik kan nog wel een voorbeeld geven over een winkel die we gaan uitponden. Één van die achttien. Dat is een winkel die is nog huur tot tweeduizend eenendertig, Dus nog een jaartje of zes. Dus als je het dan hebt over een soort van zorgeloos beleggen dan heb je er in ieder geval voorlopig geen omkijken naar.
Er komt een huur uit van drieëndertigduizend euro per jaar. En er zal een vraagprijs aan gekoppeld worden van driehonderdvijfennegentigduizend euro. Dus in de huidige vorm zou dat betekenen een rendement van acht procent. Daar gaat nog een stukje overdrachtsbelasting overheen.
Dan kom je op zeven komma vijf procent rendement uit.
Dus je kan kopen voor driehonderdvijfennegentig, enfin. Maar als ik dan bij de notaris naar buiten loop, ben ik vierhonderdveertig kwijt. Want je betaalt tien komma vier procent overdrachtsbelasting.
Ja, en er komt een drieëndertigduizend euro huur daaraan eigenlijk.
Oké, ja. En heb je in het komst onderhoud aan dat pand?
Er is een VVE. Er is een VVE daar. En het mooie natuurlijk van winkels is dat je vuurt hem op basis van casco. Dus je bent eigenlijk alleen verantwoordelijk voor de constructieve delen zoals de vloer, de wanden en plafond. En de rest is eigenlijk aan de huurder of voor de VVE.
Oké, dus je opstalverzekering zit in de VVE. Toekomst onderhoud van het gele casco?
Dat is allemaal voor het VVE.
Dat is in de VVE. Weet je ongeveer wat je daaraan betaalt?
Nou, dat is heel specifiek per unit, dat durf ik zo niet even te zeggen. Dan kunnen ze je over bellen of over mee.
Zeker.
Dus dat is eigenlijk de off market belegging waar we mee zouden afronden?
Pak mijn moment.
Ik heb hier een heel mooi viertje, maar we hebben er Nina gekeken, maar hij zou er als laatste komen. We waren veertien ouders. Niels zou even melden dat die tien procent waardestijging gegarandeerd is. Die is gegarandeerd op het feit dat als je verkoopt binnen een half jaar na oplevering en je hebt er alles aan gedaan en je hebt onze opdracht gegeven en we realiseren geen tien procent waardestijging dat het verschil wordt bijgelegd door de ontwikkelaar.
Dan denk ik dat we alles hebben besproken. Dan wil ik jullie bedanken voor je komst. Ik vond het weer een leuke podcast.
Waar kunnen ze jullie bereiken?
Voor jou voor die winkel?
Ja, voor mij voor de winkel.
Via mijn e-mailadres: stevenetkassenen punt nl of op mijn mobiel. Je kan ook op onze website kijken en daar zijn ook alle contactgegevens.
En Niels, ik denk dat het dan bij jou Nielsat Casenee punt n l is.
Ja, hoe raar is het nu Ronald? Nee.
Ja, nee dat klopt. En dan via dezelfde mogelijkheden via Steven. En en kom graag in contact als er vragen dingen zijn over Almere, over beleggingen. Neem gewoon vrijblijvend contact op. We denken graag met iedereen mee.
Oké, dank jullie wel.
Ja, graag gedaan.
Dank je wel.
Ik vond het een leuke podcast, dus we gaan er zeker nog eentje doen. Maar volgende keer gaan we het hebben over verduurzamen. Wat kost het nou om te verduurzamen? Dus wat voor maatregelen moet ik nemen bijvoorbeeld om van label D naar label A te gaan? En staat het in verhouding tot de meerwaarde die ik kan creëren in mijn onroerend goed of de hogere uuropbrengst die ik daarbij kan realiseren.
En daarnaast gaan we het ook hebben over uitkomen. Hoe ga je dat doen? Hoe kan je dat organiseren? Mag dat? Moet ik iets eerst splitsen in appartementrechten?
En daar gaan we volgende keer op terugkomen. Bedankt hiervoor.
